万科物业的不合法规定

万科现在的除了有装饰材料差（电楼小到连1米8的床垫也放不进去、客厅地砖用400小的，洗衣机水龙头用塑料的没用就坏）等交通费高、入住率低、公众配置少、施工噪音和烟尘大等如此多问题都忍受搬进去住又发现大麻烦来了，因住高层，家里白天就住两老和4个1岁到7岁间的小孩（我家与兄弟家的小孩一起让二老白天照看），考虑到安全、防尘、防雨水（大雨天阳台全是积水）等问题准备选择在阳台安装铝合金推拉窗时被物业制止，说交房时签订了相关物业协议和公约不得破坏楼房外立面，只能安装隐形防道网，而在之前我们也发现小区已经有30来户人家都在外立面的阳台上安装了 铝合金推拉窗，如今物业给出的解释是：他们以前没留意让其他家装了，但以后会不给装，装了的也会要求他们自己拆除！因为按业主之前收房前签订的物业协议和公约不充许业主在自家阳台装铝合金窗，否则就是违法了。而且为了阻止我们安装还派保安强行闯入我家并对强行停电这些侵权的行为。
为此电话投诉万科物业总部也回复说是不给装否则违约，但对他们物业对我们业主的侵权行为解释得更为可笑，说停电是自动跳闸不是他们所为，强行闯入的人员不给说法。

我们安装是在自家阳台栅栏之内，并没有伸出、破坏或更改楼房的安全结构，没有伤害任何其他业主的利益，又是采取与护栏同样颜色的铝合金窗并没有严重影响楼房外立面的美观。[size=16.19047737121582px]为此，本人也上网查询了很多相关案例和资料得出结论是：国家没有任何法律法规将封闭阳台界定性为“影响建筑物外墙的整齐性和观瞻性，我国法律目前没有对房屋阳台、露台是否应当封闭,作出明确规定。因此,在不损害他人合法权益的前提下,业主作为房屋所有权人,对于阳台及露台的使用及外观具有处分权。


以下为本人查阅的相关资料供各位参考：

封闭阳台是业主专有支配权的正当行使——南通中院判决新海通物业公司诉裴蕾物业管理合

2011-04-27作者: z来源: 法律快车 www.lawtime.cn

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　　裁判要旨

　　物业公司以格式条款限制业主封闭阳台，排除业主的主要权利，按照合同法规定该条款无效。业主作为阳台的专有所有权人，有权对阳台正当支配使用，物业公司无合法依据不得干涉。

　案情

　　2003年5月，江苏南通市民裴蕾向南通新海通有限公司购买天安花园2幢04室房屋一套，双方在合同中约定：“不得擅自封闭阳台 (除北阳台)”、“买受人在结清房款、签订物业管理合同、交纳相关费用后，方能领取房屋钥匙”。同年11月，裴蕾领取房屋钥匙时与南通新海通物业管理有限责任公司(以下简称物业公司)签订了《天安花园物业管理公约》及《补充协议》等。《补充协议》第六条约定：“本小区统一不得封闭阳台、改变立面”。裴蕾入住后，发现房屋挑檐过窄，雨天积水，同时，由于紧邻马路，噪声大、灰尘多，遂在南侧阳台上加装了无色、无边框、平推开合式的玻璃窗。物业公司向南通市崇川区人民法院起诉，要求裴蕾将南侧阳台恢复原状、确认《补充协议》中不得封闭阳台的约定合法有效。

　裁判

　　南通市崇川区人民法院认为，物业公司以事先拟订的格式条款，排除各业主对阳台的专有支配权，根据合同法第四十条的规定该条款无效。裴蕾出于居住安全、防尘、防噪音等因素将南侧阳台封闭不为物业管理法律法规所禁止。并且，裴蕾采用无色、无边框、平推开合式的玻璃封闭阳台，已顾及物业外观的美观，未与小区业主的公共利益相冲突，是对其合法权利的正当行使，故物业公司无权加以干涉。据此，判决：一、物业公司与裴蕾签订的《补充协议》中不得封闭阳台的内容无效;二、驳回物业公司要求裴蕾将南侧阳台恢复原状的诉讼请求。

　　物业公司上诉请求撤销原判，改判支持其一审的诉讼请求。其认为：一、封闭阳台不属于业主专有支配权的正当行使。二、封闭阳台不属于裴蕾的主要权利。1.封闭阳台不属于专有支配权，更谈不上是业主使用阳台的主要权利。裴蕾房屋的南侧阳台从设计到交付，均为不封闭，这符合国家规范及阳台的功能，能够满足业主的需要。2.在阳台使用上要求其具有“安全、防尘、防噪音”的功能，是对使用阳台权利内容的增加，不属于业主的主要权利。

　　南通中院认为，本案争议焦点为：一、《补充协议》中“不得封闭阳台”的条款是否有效?二、裴蕾封闭阳台的行为是否正当?

　　一、关于第一个争议焦点。南通中院认为，本案物业公司通过其单方提供、为重复使用而预先拟定的《补充协议》，提出“不得封闭阳台” 的条款，该条款未与裴蕾等业主协商，亦非遵从业主大会的决定或业主委员会的授权，根据合同法第三十九条第二款的规定，属于格式条款。裴蕾通过订立合同、支付价款、办理产权登记等取得房屋建筑物区分所有权。案涉阳台作为附属于房屋主体的特定部分，其以上下楼板和金属护栏等固定物与建筑物其他部分相隔离，并与房屋主体紧密相连，不存在建筑物中的共有部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，业主裴蕾依法享有专有所有权。《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方的主要权利，根据合同法第四十条规定，应属无效。

　　物业公司关于封闭阳台并非裴蕾主要权利的上诉理由，不能成立。首先，权利在性质和数量上有主次之分。从权利性质上分析，封闭阳台本属行使专有所有权权能范围内的行为，而专有所有权作为一种完全的物权，具有直接支配性、排他性等本质属性，显然属于业主的主要权利。虽然从数量上分析，封闭阳台只是业主享有的整个专有所有权的一小部分，但物权具有“一物一权”的特征，阳台作为房屋主体不可分割的部分不成立单独的物权，而且阳台具有房屋其他部分不可替代的功能，业主即便只是失去这一数量上的小部分权利，也将严重影响合同目的的实现。因此，对权利主次的划分不能以孤立、简单的数量关系为标准。其次，权利在位阶和等次上有高低之分。格式条款排除对方主要权利最直接的后果是导致合同权利义务严重失衡。本案当事人之间是物业管理法律关系，双方应依此确定平等的权利义务，而物业公司却依位阶较低的物业管理权以未经协商的格式条款排除了业主位阶更高的专有所有权，导致双方权利义务的失衡。因而，两权比较之下，业主的权利亦是一种主要权利。

　　二、关于本案第二个争议焦点。南通中院认为，裴蕾封闭阳台符合行使专有所有权的正当性要求。首先，封闭阳台不属于法律法规禁止业主从事的行为。其次，裴蕾封闭阳台的目的、方式和结果正当。就目的而言，裴蕾出于保障居住安全和提高生活质量的考虑对阳台予以封闭，未改变阳台服务于居住的根本用途;就方式而言，裴蕾采用无色、无边框玻璃以平推开合式的方式加装于阳台上，有别于传统的封闭方式，已顾及物业外观的美观;就结果而言，裴蕾封闭阳台没有对房屋安全结构予以改变、破坏，不构成不当损毁，亦不影响相邻住户居住安全和便利，不影响建筑物正常使用。第三，裴蕾封闭阳台未损害其他建筑物区分所有人的合法利益和社会公共利益。从南通市整体而言，大多居民小区交付时阳台即已封闭，即使交付时未封闭，大多业主往往也会选择自行封闭，这符合我市居民的居住习惯，亦和我国当前社会、自然环境以及社会观念密切相关，因此，封闭阳台是否损害建筑物区分所有人整体利益的判断应符合我国的基本国情。而且，天安花园不存在处于风景名胜区等的特殊情形，没有来自社会公共利益的特殊限制。第四，裴蕾封闭阳台的行为尚无来自业主整体意志的限制。根据小区业主自治原则，业主大会可以对阳台能否封闭及如何封闭等小区管理事项以民主方式议定，由业主委员会执行，该决议对全体业主具有合约的效力。而天安花园业主并未就此召开会议作出决议，业主委员会亦未正式成立。

　　三、关于本案最终的裁量。对于本案阳台能否封闭及如何封闭问题，理想的方式是由物业公司从符合多数业主意愿的原则出发与业主协商，以达到业主权利与小区整体利益的和谐共进。但由于物业公司与包括裴蕾在内的业主不能就此达成一致，因而，本院只能就本案个案依法作出裁量，以平衡各方利益。裴蕾封闭阳台不构成专有所有权的不当行使，法律应当保护这一合法、正当的利益。建筑物和小区外部美观、整体风貌的保护虽无法律明文规定，但亦属法理和通常意义上的正当利益，理应得到维护。而本案裴蕾对阳台加以封闭，不可避免地改变了房屋部分立面外观，对建筑和小区的整体和谐造成一定影响，但如物业公司在没有合法依据情况下因此限制裴蕾封闭阳台，又会侵犯裴蕾的正当权利，两者存在一定的利益冲突。利益衡量之下，业主基于专有所有权而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。

　　据此，2006年6月29日，南通中院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

　　(本案案号为[2006]通中民二终字第0190号)

　　案例编写人：江苏省南通市中级人民法院 樊建兵 周 凯

不许业主封阳台物业败诉
省高院:物权高于"小区整体美观"

    “我想安装封闭阳台，但是物业不同意怎么办？”翻开南京不少小区的网络论坛，这样的疑惑普遍存在。由于安装封闭阳台带来的不同看法，让不少业主和物业之间矛盾重重，甚至南京有小区曾经为此发生过流血冲突。然而发生在江苏南通的一起安装封闭阳台纠纷中，当上被告的业主却获得了最终的胜利。这起被江苏高院视为经典的案例说明：物权高于所谓的“小区整体美观”，业主有权安装封闭阳台。
    [案件] 封闭阳台惹出官司

    朱女士是南通天安花园小区的一名普通业主，入住之前她并没有想过要安装封闭阳台。“房檐过窄，一下雨阳台就有积水。另外，我的房子靠着马路，噪音大、灰尘多，对我的生活质量影响不小。”朱女士说，为了美观起见她特意安装了无框阳台。
　然而即使是无框阳台，也让她和物业的矛盾闹到了不可调和的地步。物业拿出了朱女士在领取钥匙时签订的《天安花园物业管理公约》和《补充协议》。《补充协议》第六条明确约定：“本小区统一不得封闭阳台、改变立面”。而且，在朱女士与开发商签订的购房合同上也写着：“不得擅自封闭阳台”。
　朱女士承认自己在合同上签过字，但是她也有想不通的地方：“房子是我买的，我在自己家阳台上安装，怎么就不行了呢？”
　“你作为业主对阳台有支配权，但不代表你有任意使用的权利，阳台从设计到交付，都是不封闭的，这符合国家规范和阳台的功能，能够满足业主的需要。”物业方面解释说，“阳台的主要功能是提供晾晒等，你要求阳台具有‘安全、防尘、防噪音’的功能，是对使用阳台权利的扩大。”

　在物业看来，白纸黑字的合同，还有朱女士的亲笔签名，这还有什么好说的？由于朱女士拒绝拆掉阳台，物业以违约为由将她告上了法院，要求将阳台恢复原状、确认《补充协议》条款的合法有效。
    [法院]3个要点判决物业败诉
    此案经过两审，法院均判决物业败诉。在三个判决要点上，法院将道理说得非常透彻.
    要点一

格式条款不能限制“物权”
　朱女士是这套房子的所有权人。阳台作为附属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有***性，应确定为房屋的专有部分，朱女士享有专有所有权。《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方的主要权利，根据《合同法》规定，应属无效。封闭阳台本是业主行使“物权”范围内的行为，而物业公司以位阶较低的物业管理权以未经协商的格式条款排除了业主位阶更高的“物权”，导致双方权利义务的失衡。
　要点二

封闭阳台没损害他人利益
　朱女士封闭阳台符合行使“物权”的正当性要求。她因居住安全、防尘、防噪音的需要封闭阳台，采用的方法已经顾及小区环境的整体美观，而且没有损害小区其他业主的合法权益，其目的、方式和结果正当，不属于法律法规禁止业主从事的行为。
要点三

物权高于“整体美观”
　业主基于“物权”而享有的居住利益应得到优先保护。建筑物和小区外部美观、整体风貌的保护也属法理和通常意义上的正当利益，理应得到维护。这与将阳台封闭之间存在一定的利益冲突。然而利益衡量之下，业主因“物权”而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。
    [说法利益博弈让业主能装封闭阳台
    江苏省高级人民法院的资深法官认为，当今社会利益主体多元化趋势日趋明显,社会主体的权利冲突也日益加剧，法官在裁判时必须考虑审判结果对于权利保护、社会效果可能带来的影响。这起案件就是双方当事人、小区和社会等各方利益的一场博弈。
　朱女士对阳台加以封闭，不可避免地改变了房屋部分立面外观，对建筑和小区的整体和谐造成一定影响，但如物业公司在没有合法依据情况下因此限制她封闭阳台，又会侵犯她的正当权利，两者显然存在利益冲突。
　住宅是满足人类生存需求的最基本的生活资料，又是满足人类生活质量要求的享受资料，因此，由此派生而来的业主的居住利益，包括住宅不受侵犯、合理利用改造以提供生活质量等权利应当获得保护已成为社会共识。
　而建筑物和小区整体美观如何保护，法律并无明确规定。一般认为，只在特定情况下，如处于风景名胜区、城市主干道等，方能凌驾于业主意志之上。因此，就本案而言，依“两害相权取其轻,两利相较取其重”的衡量原则，业主基于物权而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。

物业无权拆除
    那到底业主有没有权利封阳台呢？记者为此咨询了四川致高守民律师事务所。
    赵律师告诉记者：“阳台本来属于业主自家的一部分，应享有对其的支配权。但是，有的小区为了小区整体的美观和统一，在业主入住前都会要求业主签订《业主公约》，只要该公约是在双方平等且真实表述的情况下签订的，就等于业主自愿承诺放弃自己的权利。但如果签订的《业主公约》不是在自愿平等的前提下，那么则是无效的，它不能对抗业主依据《物权法》所享有的物权权利。当然，即使签订了公约，如果业主委员通过业主集体表决要求统一封阳台，那么一般还是可以与物业协商安装的。”

不过赵律师提醒道：“如果有业主在自愿签订《业主公约》后又擅自封阳台，物业公司只能劝告业主而不能强行拆除。如果是属于违章建筑需要强行拆除也只能由专门的行政主管部门来进行，其他则是由业主自行拆除。”

封阳台违法？
同里人家别墅位于风光旖旎的同里湖边,2004年4月,张先生以近300万元的价格购买了一幢独立别墅。去年11月,张先生开始为别墅装修,但因阳台能否封闭的问题与物业公司产生了分歧。据了解,张先生早在入住前就与物业签订了协议,上面明确说明业主“不得封闭阳台”。那现在张先生的所为不是明显违约了吗?最终,双方闹上了法庭。昨日,苏州吴江市人民法院作出一审判决,张先生封闭阳台的“违约”动作竟然受到了法院的支持,事态的发展究竟是怎么回事呢?本报记者进行了走访调查。

物业:业主违反协议封阳台

2004年底,同里人家别墅的开发商苏州工业园区建兴房地产有限公司与苏州新景物业公司签订了物业管理委托书,将该小区的物管权委托给了新景物业行使。

2005年11月,张先生拿房开始装修,新景公司则按约履行起了物业管理职责。

在入住拿房之前,作为业主,张先生与物业公司签署了《居住物业管理协议》、《同里人家业主公约》以及《苏州市住宅装修管理服务协议书》。

开始装修后,由于二楼阳台和三楼露台没有遮蔽物,为敞开式设计,张先生就将阳台和露台全部封了起来。为了保持小区统一风格,他还专门购置了同样颜色的材料进行封闭。然而,张先生的举动很快招来了物业公司的不满,原来在双方签订的协议中有这样一个条款,明确了如下规定,“住房房屋及阳台仅作居住使用,不得封闭阳台、露台或改作其他非居住用途”,禁止“擅自搭建建筑物、构筑物、改变住宅外立面”,不得“封闭阳台,加装防盗棚等”。

为此,物业公司认为张先生的装修不仅违反了协议,而且严重影响了小区环境。于是物业公司多次发函要求张先生拆除,但张先生没有理睬。最终,双方的矛盾升级,物业公司将张先生告上了法庭,请求法院判令张先生拆除二、三楼的违章建筑,恢复原样。

业主:物业无权禁止封阳台

对于物业公司的诉讼,张先生列出四条理由驳斥物业。

张先生说,从物权本质看,封闭自有阳台是基于房屋所有权,业主依法享有的权益。是否封闭阳台是业主的权利,物业公司无权干涉。

从权利行使的方式看,张先生所购房屋为独立别墅,并不妨碍小区内其他业主的利益,也不违反法律的禁止性规定。何况,封闭阳台的行为是出于生活之需,并且也采用了与别墅外观同样颜色的材料,这既顾及了物业外表的美观,也不违反国家在物业管理方面的相关法律规定。张先生认为,自己的行为既不改变房屋结构,也未改变房屋外立面,只是行使了阳台空间专有权。

另外,从物业管理权的性质看,新景公司行使的物业管理权不具有行政管理性质,其权利应在全体业主的授权下进行。从装修协议条款来看,不得封闭阳台的约定是物业单方面制定的格式条款,并未就该内容与业主进行协商,该条款应为无效。并且在签订该条款时,业主被告知如果不同意签订,就不得进行装修,这说明业主的“自治”行为受到了物业的限制。况且,业主在购房时也从未与开发商签订过有关方面的禁止性条款。这样,从任何一个方面看,物业公司都无权要求业主拆除加建部分。

法院:封阳台出于生活需要

物业、业主各执一词,立案后,为了还原真相,吴江市人民法院的承办法官对涉案别墅进行了现场勘查。

承办法官了解到,该别墅没装修之前,二楼朝南阳台的上部屋檐探出墙体约0.5米,并未全部遮盖阳台,阳台地面高出房间地面约7厘米。而三楼北面露台则为全开放露台,无屋檐遮蔽。装修后,二楼阳台及三楼露台已全部封闭,封闭所用材料为暗红色铝合金外框及无色透明玻璃,颜色与其他窗户基本一致。

为了明白别墅交房时的真实状况,法官找了一幢结构完全相同但未经装修的同里人家别墅进行对比勘察,确认另一别墅二楼阳台地面高出房间地面10至12厘米。三楼露台为全开放露台,无屋檐遮蔽。

承办法官表示,勘查当天正好是雨天,他们发现阳台内部已全部被溅湿,而阳台与房间的玻璃门底部也全部被打湿。从现场情况来看,封闭之举确实是出于生活之需。


结果:“违约”封阳台受支持


经过多方面调查,法院认为,该案最终的审判结果应从两方面进行考虑。首先,应对双方关系进行明确。业主与物业公司是平等民事主体。在业主大会选聘物管企业之前,建设单位或开发商已经选聘了物业公司的,应当签订书面的前期物业服务合同。在本案中,物业公司已与开发商签订了相关合同。之后,张先生与物管签订的物管协议应视为对之前合同内容的再次确认。

依据国务院颁发的《物业管理条例》第25条的规定,建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。也就是说,开发商应在与张先生签订的买卖合同中,对封闭阳台、露台作出禁止性约定。如果开发商没有将禁止性约定写入合同,那么作为物管服务提供者,新景公司就不能在张先生已经购房后,在物业管理协议中增设禁止性规定。

其次,从业主公约的法律属性来看。从程序上说,业主公约应当由全体业主通过集会决议方式制定和修改。但目前通行的做法是,建设单位在房屋销售前,作为最大的业主,先制定业主临时公约。对此,《物业管理条例》规定,建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理;业主的共同利益;业主应当履行的义务以及违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。对于本案而言,物业公司所依据的同里人家业主公约是由物业公司自行制定,并在交房时要求业主签署,其制定主体及签署程序并不符合上述法律规定。

由此,法院判决物业公司提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据,驳回原告的诉讼请求。

专家:协议签订违背平等原则

此案发生后,有业内人士认为,除了不符合法律规定外,新景物业与业主张先生签订的协议也有违平等原则。

新景物业要求张先生签署物业管理协议和同里人家业主公约时,均以办理房屋交接手续为条件。显然,业主在支付巨额房款后,往往不愿意为部分限制性条款而放弃对房屋的受领,因此签署了有关协议。

该人士认为,此种缔约方式违背了合同法平等、自愿及诚实信用的基本原则。在不违反法律强制性规定的前提下,这种合同中的限制性条款,除非房屋买受人明示或以行动表示予以接受,否则不应对房屋买受人产生拘束力。

由于我国法律目前没有对房屋阳台、露台是否应当封闭,作出明确规定。因此,在不损害他人合法权益的前提下,业主作为房屋所有权人,对于阳台及露台的使用及外观具有处分权

法律界人士说，《消费者权益保护法》第二十四条规定，经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，充分保护了业主的合法权益。他说，根据上述定义，业主对封闭或不封闭的阳台享有占有、使用、收益和处理的权利，并排除他人干涉。在目前法律没有明确规定的情况下，物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督，是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定。

　　所以，对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为。

法院终审：《业主公约》不合法你有权自封阳台

法院认为，物管公司提供的证据，不能证明《业主公约》通过业委会讨论并经全体业主表决通过，因此对邱女士不具有约束力；同时，邱女士称物管人员扣押其物品的证据也不足。成都中院判决，撤销一审判决，邱女士有权在阳台安装玻璃窗。

法院认为，物管公司提供的证据，不能证明《业主公约》通过业委会讨论并经全体业主表决通过，因此对邱女士不具有约束力；同时，邱女士称物管人员扣押其物品的证据也不足。成都中院判决，撤销一审判决，邱女士有权在阳台安装玻璃窗。

昨日，记者采访了中国政法大学教授司马向林。司马向林认为，业主能否在自己的房屋阳台上自主安装玻璃窗，是业主的物权和物业公司管理权之争。“目前，在小区《业主公约》依法制定通过前，物管公司一般会使用房管部门提供的《管理规约（示范文本）》，也就是邓女士所说的《前期物业管理公约》为据进行管理。但是仅凭相关机构发布的《管理规约》为据，显然不能对抗业主依据《物权法》所享有的物权权利，物管公司无权阻止业主安装窗户封闭阳台。”

《管理规约（示范文本）》是否没有强制力？ 昨日，记者咨询了成都市物业管理协会副秘书长巫庆敏。巫庆敏说，《管理规约》的目的就是约束业主行为，维护多数业主的利益。业主既然签订了，就应该遵守规定。不过巫庆敏也说，《管理规约》不是强制性规定，如果有违反，他们也不会采取强制性措施，但会根据情况向相关职能部门反映。

国家物业管理协会公布的《住宅小区物业管理公共服务等级指导标准》中的规
定：“封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。”这说明阳台可以封装，只是有相应
约束和规范而已。

物业状告20多业主私封阳台 要求拆除恢复原状

日期:2009-12-22

仁恒“河滨城”物业认定业主违背小区“管理公约”要求拆除恢复房屋原状

昨日，7名仁恒“河滨城”的业主被物业推上被告席，这7名业主均对自家产权房的阳台采取了“封闭措施”，在物业看来此举违背了小区的“管理公约”，该小区还将有10多名业主也要被物业告上法庭，总共有20多户居民因私封阳台成被告。

业主纷纷表示，小区内至少有3/5业主自行封闭了阳台，封阳台是为了抵挡灰尘、汽车尾气等污染物。

物业：业主自封阳台违规

昨日上午，浦东新区法院陆家嘴法庭的第5法庭，有7名业主轮流坐上了被告席，这些业主均居住在丁香路1399弄的仁恒“河滨城”。虽然成为被告，但坐在旁听席等待的业主们表情轻松。

仁恒“河滨城”小区的“管家”——上海仁恒物业管理有限公司提起这场诉讼，仁恒物业在诉状中称，物业在管理过程中发现业主擅自封闭了房屋的阳台，多次上门回访要求其整改，但对方始终不予理会。

在仁恒物业看来，业主的行为不仅违反了小区的“管理公约”，也违反了《上海市住宅物业管理规定》，因此依据“管理公约”和物业服务合同的约定，提起了诉讼。

在诉状中，仁恒物业要求当事业主拆除被封闭的阳台，将房屋恢复原状，并且责令业主承担诉讼费用。

业主：封阳台隔噪音挡灰

虽然成为被告的业主们封闭的阳台朝向不同，但业主们坚称，封闭阳台原因“通情达理”，在小区内成了“普遍做法”。“小区二期房第5、6、7幢楼紧邻内环线罗山路，”业主高先生说，“这意味着，必须要对来自室外空间的噪音、灰尘、汽车尾气等污染物作出预防和抵制，以保护室内居住者，尤其是老年人的健康和安全。”

“仁恒河滨城共分三期交付，该社区于2006年相继交付业主使用，自2006年至2009年间，该社区一期二期的约有上百户业主封闭阳台。”业主赵先生说，“在包括小区中心部位的一二期房子中，约3/5的户数封闭了南北阳台。”在业主们看来，封阳台的目的、方式、结果合理正当，不违法也不违规，因此请求法庭驳回诉请。

由于被告数量众多，从上午9点开始的庭审一直持续至下午1点，由于调解失败，法院将择日作出宣判。

争论焦点

1《管理公约》是否有效？

物业：管理公约严禁在阳台等部位安装装置

业主：管理公约属霸王条款，应无法律效应

仁恒物业认为，小区管理公约规定中，严禁在建筑物外墙外立面，即包括阳台、露台等部位安装伸出物及装置。

而这份物业所提起诉讼的依据之一却成了业主们的“炮轰”对象。

庭审时，业主赵先生说明了自身签订买房时的定金合同、销售合同以及最后拿到钥匙的整个过程，以证实物业既未事先告知或公示，“管理公约内涉及禁止封闭阳台一事”，甚至“在签订‘管理公约’时有强迫之嫌”。

“在交房日期，业主对管理公约内容提出疑义时，对方则告知，如果没有签订物业管理公约，则无法交房及钥匙。”赵先生说。

昨日参加庭审的业主均表示，“管理公约”属于霸王条款，法律效应等同于无效。同时，业主根据物权法等相关法律条文认为，阳台面积属于业主专有的合法私有财产。任何单位和个人不得侵犯业主对阳台的使用权和处分权。而业主基于对住宅等特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。

2 封阳台是否有碍观瞻？

物业：封阳台破坏小区外观整齐性和协调性

业主：封阳台使居民可享有更多生命健康权

仁恒物业的代理人认为，封闭阳台破坏了小区建筑物在外观上的整齐性和协调性，破坏了房屋的外貌，改变了建筑物外墙面的形状和颜色，因此损害到了其他业主合法权益。

但业主们坚称，封闭阳台使居民可享有更多的居住、环保、生命健康权。阳台封闭装置采用左右平移的窗户，因此开窗也不超出阳台内立面，而颜色与楼面阳台一致又协调，也不改变到房屋及阳台的原先结构和内外墙面。

业主们的普遍意见是，目前没有任何法律法规将封闭阳台界定性为“影响建筑物外墙的整齐性和观瞻性”。

尊敬的amylam2014：

      您好！由于您封闭阳台的行为会改变住宅外立面，属于违规装修行为;按照住建部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》第二章第六条的相关规定“未经批准，不得从事改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗”的规定,服务中心发现后及时劝告您停止违规行为。经了解当天工作人员是在经得您家人的同意的后进入与您的家人当面沟通劝告您不得从事违规行为.

      如您在居住过程中有服务需求，请随时联系客户经理李先生电话13662365266，感谢您对我们工作的支持与配合！

清远万科城物业服务中心

2014/4/8