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关于成都万科理想城二期、三期业主联合抵制万科物业不合理催费的声明 物业服务一家亲，律师函一来见真情。距万科理想城三期全部批次交房刚满一年，距万科理想城二期交房也不过两年有余，二、三期业主纷纷拒交物业费，究竟为何？老百姓心中都有一杆秤，物业给我们业主该享有的服务了么？物业提供的服务达到合同约定的标准了吗？ 微信、电话各种骚扰式催收手段层出不穷，。所以二期业主、三期业主同样也站出来发声了，基于面对如此差的物业服务（物业服务水平远达不到合同约定标准、小区内存在大量违规违法建设行为物业未进行及时有效制止反而默许、纵容违规违法建设行为），万科理想城二期、三期业主在此共同声明：联合抵制万科物业不合理催费！提升物业服务水平、制止和解决小区内违规违法建设行为，还业主一个舒适美观的小区。 万科理想城三期业主集体自发停止交纳物业费的 正式告知函 成都万科物业服务发展有限公司理想城分公司： 万科理想城三期小区自2019 年 11 月交房以来，陆续出现一楼业主违法搭建围栏、业主违法破坏小区公共绿地并硬化、违规安装雨蓬等影响小区整体环境的现象，其他业主向管家及时反应，但你单位未及时有效制止。且小区物业未征得三分之二业主同意的基础上私自同意一楼安装雨棚并提供样式方案的行为，严重损害了小区其他业主的公共利益，严重违反法律法规和物业合同。同时你公司在地下车库管理、非机动车库管理、日常卫生保洁管理、小区安保管理等诸多方面存在管理问题，未达到合同约定的服务标准万科理想城二期、三期业主集体自发停交物业费。 为了沟通和解决上述存在的问题，我三期业主于2020年5月给你方发送了《万科理想城三期业主集体自发停止交纳物业费的告知函（意见征求稿）》和《关于要求万科理想城三期物业就小区违建提供相关材料的函》，其中有几百位业主的联合签名，你公司于2020年5月28日以《致万科理想城三期全体业主的一封信》这样的方式做出了一些回应。然时至今日，以上问题并没有得到解决，反而更加严重，尤其是小区内的公共绿化被圈占、破坏现象一直在增加。我们认为，这些问题是你方的管理和服务水平不达标而导致的，因你方管理失职和存在违反合同约定的行为，且以上问题未得到有效解决，我三期业主按照法律规定正当行使停止交纳物业费的权利。理由及事实如下： 一、小区内违规和违法建设行为突出，物业存在严重失职和违约问题 关于小区内违规和违法建设行为问题，我三期业主在《万科理想城三期业主集体自发停止交纳物业费的告知函（意见征求稿）》和《关于要求万科理想城二期、三期物业就小区违建提供相关材料的函》中有详细阐述和明确诉求。为何广大业主如此关心这个问题，又是谁在这个问题上态度模糊、言行不一？ 1、合同是如何约定的？ 公共绿化是小区内公共区域的重要组成部分，是小区的重要配套设施，也是小区居住环境和品质的重要体现，相关法律法规对于小区的绿化率有着的规定标准，对于公共绿地的维护、管理和使用都有着严格的规定。我们的购房合同上同样也遵循了这些法律法规的规定，相关区域“特定买受人清楚仅能使用合同约定范围内的底层庭院，承诺按照底层庭院现状使用，不对其进行搭建等改造”、“买受人不得减少该区域的绿化面积”等等。开发商只是通过格式条款的方式让其他业主放弃了特定区域的使用权，但这并不意味着特定业主可以私搭乱建，也并不意味着其他业主就无权提出意见，更不意味着可以进行违规和违法建设行为。相关特定区域占用的就是公共绿化，无论合同如何约定，都不可能改变公共绿地的性质，我们从开发商得到的答复和查询城建规划档案得到的结果，合同中约定的特定区域都属于小区用的公共绿地。根据物权法等有关法律规定，商品房住宅小区的绿地和道路等公共空间、以及楼栋屋顶部分均归属全体业主所有，商品房外立面及万科理想城三期一楼入户大厅背后的架空层也属于全体业主所有，根据物业服务合同中装修管理规定第9条约定，一楼业主安装花架、遮阳（雨）蓬等，须经该幢（栋）楼专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意及有利害关系的业主同意。 2、政府执法部门如何回应？ 根据《成都市住宅小区绿化管理规定》，任何单位和个人不得擅自移植、砍伐住宅小区的树木，不得擅自占用住宅小区内的绿地，不得破坏住宅小区绿地的地形地貌、水体和植被。2020年4月，相关主管部门对小区内存在的违法建设行为下达的《成都市郫都区人民政府犀浦街道办事处责令限期拆除违法建设通知书》，2020年9月，郫都区综合行政执法局对相关行为下发了《成都市郫都区综合行政执法局关于消除违法结果的告知书》，2020年11月，郫都区人民政府犀浦街道办事处再次对有关违法建设行为下发了《成都市郫都区人民政府犀浦街道办事处责令停止施工通知书》，这些通知或告知均将修建围栏、硬化破坏绿化的行为认定为违法建设行为。（见附件图1、2、3） 3、万科理想城小区违规和违法建设行为为何如此严重？ 从最开始反映问题，我们就是把使用权和违法建设行为分开的，这两者不应混为一谈。然而是谁分不清楚，看看物业管家的回答就知道了，当我们和物业反映违规和违法建设的问题时，物业跟我们讲使用权的问题。（见附件图4）无论你方是否承认，我二期、三期业主都有足够的证据和理由证明，你方在违建问题上存在着严重的管理失职和违约行为。你单位在雨蓬事项投票之前向一楼业主承诺可以按照并提供了雨蓬款式，在表明安装雨蓬事项未通过的投票结果出来后既不对相关施工材料进场进行管控也不对正在进行的安装行为进行有效制止（物业服务合同第33页第二十五条授予物业的权利第二小条禁止施工人员，施工工具，装修材料等进入本物业管理区域）；是你单位给出的安装围栏和可以硬化的使用方案，且安装实施得到了你单位的许可。正是这些原因，导致不符合合同约定安装雨棚的违规行为愈演愈烈，导致圈占、破坏公共绿化的违法行为如此严重。（见附件图5、6、7） 4、物业服务单位在其中扮演了怎样的角色？ 回顾一下你方于2020年5月28日发出的《致万科理想城三期全体业主的一封信》，你单位在信中说，在征集意见业主的基础上，给出了底层公共绿化的建议方案，请问你单位何时何地征集的意见？征集了少数业主还是多数业主的意见？又说“针对使用方案，服务中心已报备政府主管部门，将在备案后的7个工作日内进行公示，如有更好的建议欢迎与您的管家取得联系”，都报备了之后，才来征集意见？这在程序上不合理，又请问，你单位报备的使用方案是否尊重合同约定？是否符合法律的规定？再看看管家给我们的回答，“基于现场品质管理提出来的”，允许破坏绿化安装围栏、硬化绿地，这就是你单位所谓的“品质管理”？。（见附件图8） 而时至今日，所谓的使用方案又在哪里？为何不能拿出来给全体业主看一看？不是说“已报备政府主管部门”吗？为何不见任何部门公司。我们不明白你方为何如此乐于单方面私下给一楼公共绿化改造出方案，来损害公众利益，这难道你是一个正常物业单位该有的作为？ 5.对于违规和违法建设行为，你单位持怎样的态度？ 小区内有关违规和违法建设行为，已经严重破坏了小区的居住环境，侵害了其他业主的合法权益，你单位作为物业服务单位，不仅未尽到管理职责，反而私自给出违反合同约定的使用方案，我们收集了相关的证据，在此严正声明，我三期业主保留对你单位进一步起诉的权利。无论你方在违建问题上是存在主观故意还是无心造成的，你方及你方工作人员的有关行为和态度，都被记录下既成的法律事实。 小区前物业经理伍志强 2020 年 4 月 25 日接受四川电视台记者采访时就声称“物业认为一楼业主先开挖后进行其他植物种植的行为是合法合规的”（新闻报道视频为证）；此言论严重不负责任，且严重违法了《成都市住宅小区绿化管理规定》、《成都市园林绿化条例》的相关内容。2020年5月，我三期部分业主在与你单位人员高文蓉就有关问题会谈时，她本人就亲口承认了有关违规和违法建设行为是你单位提供的使用方案（录有视频为证）。2020年6月，我三期业主与你单位负责人卿旭、伍志强在学苑社区杨书记的主持下沟通时，你单位仍强推不符合法律规定的使用方案想要业主同意。 在《关于要求万科理想城三期物业就小区违建提供相关材料的函》中，我们就明确要求你方提供表明你单位立场的相关材料，然而至今广大三期业主仍没有得到你方对小区内具体违规和违法建设行为的明确态度，三期业主明确要求你单位出具有关包括但不限于禁止搭设铁围栏、禁止违法硬化、禁止非法破坏绿化、禁止违规安装雨蓬及其他违章搭建行为的正式通知文件，打印出来并广泛宣传告知三期全体业主，同时在各公告栏处进行张贴公示。然而对于一个“像宣传禁止高空抛物一样去宣传禁止违建”都不敢去做的物业，上面的要求好像显得遥不可及。难道果真如此吗？我们真诚地期待你单位的回答。（见附件图9、10、11） 二、小区非机动车库管理问题 关于非机动车库管理问题，你单位在《致万科理想城三期全体业主的一封信》中回复称“三期目前处于集中搬家装修期，每天有约200位装修工人师傅进出园区，绝大多数装修工人师傅骑行两轮电瓶车代步，导致非机动车车库偶尔存在饱和情况”。然而根本问题是小区目前只有一个非机动车库，设置在8栋二单元楼下，随着入住人数的增加，非机动车库不仅拥挤且越发混乱，导致随意乱停占用通道、充电位饱和无法充电现象，不仅经过的业主有意见，使用非机动车库的业主同样怨声载道。直到上个月底，启用了新增的非机动车库之后才有所缓解。然而乱停乱放现象依然存在，消防安全设施配备也不齐全，同时存在非机动车经负一楼非机动车库进入机动车库后停在机动车库充电或者骑行进入单元楼栋的情况。 三、小区地下车库管理问题 地下车库一直存在环境卫生差、灰尘大，标识指引不清等问题，许多业主反映自己的私家车位标识一直未张贴，物业也未尽到提醒义务，导致很多临停车辆占用业主私家车位的现象时有发生。同时地下车库车位自交付以来，存在的质量等问题一直未得到解决，以致许多业主未收车位，尤其是刚过去的这个雨季，很多车位渗水导致不能使用，业主一直在积极向物业和开发商反映诉求，却一直未得到合理回复。物业一直以来都是简单粗暴的催费，甚至通过各种限制业主合理使用的方式来逼迫一些业主收车位、交管理费。而地下室裂缝维修，漏水处理，星河们云梦门车库坡道相继维修，长期影响业主车位的正常使用，给相关业主造成的损失谁来弥补？ 四、卫生清洁问题 小区内楼栋单元卫生打扫不及时，垃圾清运不及时的现象在上次反映之后，有一些好转，但仍存在脏乱差的现象，个别单元门口垃圾桶常常溢出、楼栋内卫生保洁不及时的现象时有发生。由于规划的垃圾用房未启用，转运垃圾一直通过小区云梦门进行，包括通过车道入口转运地下室建筑垃圾，时常造成云梦门道路污染，需要更好的解决方案。同时你单位要做好保洁人员培训，及时打扫、清运垃圾，提高卫生服务水平，保障小区的卫生条件。 五、安保问题 小区门岗作为小区治安环境维护的第一道防线，对小区安保起着至关重要的作用，然而两千多户的住宅小区，小区的门岗却经常只有一个安保人员把守，既要管理人员进出，又要管理机动车进出，同时还有非机动车和外卖人员进出，显然是不够的。请你单位加大人员投入，满足小区的安保需求，管理好小区大门进出的同时，要加强单元楼栋的日常治安巡逻，尤其是夜间巡逻，很多业主都反映没有见到过。同时小区门岗也是一个物业服务精神面貌的体现，我们小区门岗的安保人员有时候会严格核查进出人员、有时候又会随意帮未核查人员刷卡进入，机动车进出时敬礼不敬礼也很随意，没有一个统一的服务标准，请你单位加强人员培训，制定统一的着装、动作、服务用语、管理制度等标准，提升服务水平。 六、小区内物业管理用房用于经营活动问题 很多三期业主反映，作为物业管理用房的幸福驿站一楼大厅里自交付以来就存在着“朴邻万科物业二手房”房产交易广告，并悬挂着营业执照照片，也一直存在着房产交易和出租的经营行为。对此，三期业主有几个疑问请你单位给出相应回复：1.幸福驿站是否属于物业管理用房？2.物业管理用房是否可以存在经营行为？3.通过物业管理用房经营行为获得的收益归谁所有？4.自交付以来物业管理用房经营行为获得的具体收益明细是否可以公示一下？ 七、管家服务水平问题 自交房以来，我们的楼栋管家换了很多，有些楼栋的甚至换了三四次人了， 加强管家基本常识和服务水平的培训要经常进行。管家是为了便于业主更好的同物业沟通，积极传递服务理念，回应业主的诉求和处理业主遇到的各种问题。 提供了服务就应该交物业费这话看似没错，但在服务前的限定词别忘了，那就是合同约定的标准以及物业费对应的服务水平。管家不是物业催费的工具，更不是只会重复冰冷回复的机器（见附件图12），请你单位不要让管家为你单位的过错买单，也不要因你单位在违规违法建设行为上的错误态度而让管家不能正确的为广大业主服务。所以，请你单位拿出解决问题的态度和措施，统一好管家处理相关问题的态度，转变工作作风和服务意识，真正地提升管家的服务水平，更好地服务于广大业主。 综上，三期业主认为你单位自交房以来提供的物业服务达不到法规规定和合同约定，且存在违反合同约定的行为，根据《物业管理条例》、《物权法》、《合同法》《中华人民共和国民法典》的相关规定，我们不得已采取停止交纳物业费的措施，以促使你单位以上问题全部得到整改。若你方不能仍限期整改，我们将根据法规规定商讨要求降低物业服务费的方案并通过诉讼途径弥补前期物业服务不达标带来的损失。在你单位未拿出相应整改方案和措施或者与我三期业主商讨物业服务费的相关方案之前，我三期业主将继续停止交纳物业费。 （律师函常用于无正当理由恶意拖欠物业费的业主，我三期业主根据合同和相关法律法规已明确阐述我方停交物业费的合法理由和提出合理诉求，而你单位对于我三期业主多次明确的要求拒不回复，对相关存在的问题既不表明态度也不积极整改，律师函怕是用错了地方。一味地将收费的心思用在这个上面，并不一定能得到的想要效果。关于诉讼，我们必将积极应诉，团结一致找寻问题的解决方式。同时，我们也积极收集证据素材、寻找主动诉讼的途径，维护自己的合法权益。此告知函连同业主联合签名也会通过合理途径送达你单位。） 特此告知！ 万科理想城三期业主 2020年 12月 写在后面的话: 当前，成都市正在大力推进美丽宜居公园城市建设，为有效遏制全市城乡规划区违法建设行为，成都市人民政府于2019年5月出台了《成都市人民政府办公厅关于加强违法建设综合治理的实施意见》，其中明确规定了“落实物业管理责任，加强小区违法建设监管防控”。违章搭建、硬化绿化等违法建设行为一直以来都是人民群众反应强烈的民生问题，也是各地政府坚决整治的对象。任何试图将违规和违法建设行为合法化的方式都是不得人心的，小区内的违规和违法建设行为不仅影响了整个小区的居住环境，更是对其他业主合法权益的侵害。 理解与包容是建立在合法合规的基础上，更是建立在广泛征求全体业主意见的基础上，三期业主从一开始就要求你单位将园区内存在争议的底层公共绿化问题拿出来公开讨论，在尊重事实和小区管理公约的基础上，制定经全体业主投票同意的统一方案，然而你单位的所作所为才是造成这个问题不断加重的根本原因。愿理想城三期业主朋友与物业服务一家亲，邻里关系和谐，需要的是物业服务企业本着公开透明、公平公正、依法依规的态度来处理小区内存在的问题，这样才能从根本上解决这个问题。在此，理想城三期业主也再次明确要求你单位对以上具体问题给出公开的回应和答复，再次呼吁全体业主共同遵守法律法规和合同约定。 物业管理是一项持续性的公共服务工作，请你单位摆正物业服务企业的位置，拿出应有的服务态度，把握好工作重心，落实好主体责任，加强人员管理，增加人员和资源配置，不断提高管理水平，更好的服务于理想城全体业主，共建和谐文明小区，愿万科理想城三期越来越好，愿万科理想城越来越好！ file:///C:/Users/ADMINI~1/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image001.png【附件】 1.二期、三期联合抵制万科物业不合理催费 的QQ群。 QQ群号：292645203 2.相关图片。 图1、2
file:///C:/Users/ADMINI~1/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image006.jpg图3 图4
图5、6
图7、8
图9、10
file:///C:/Users/ADMINI~1/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image021.jpgfile:///C:/Users/ADMINI~1/AppData/Local/Temp/msohtmlclip1/01/clip_image023.jpg图11、12 |
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板凳
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2021-04-28 10:08:35
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