物业费问题

关于物业费问题：
1.因为收房要等正月十五之后，物业费从2021年2月1日开始收取属于霸王条款吧？
2.根据秦皇岛发布的物业收费标准按照星级标准最高2.2元，万科根据什么定的物业费3.85元每平米？万科属于几星级？这个需要调整降低到相对星级的物业费用吧！请给予回复！多谢！