平民老百姓自住购房小攻略

我是一名上海万科朗润园的业主补充原业主作者的文章，也谈一点自己对万科房认识,抛砖引玉，供大家（特别是首次准备购房的工薪朋友们）参考.如有谬误之处敬请网友们批评指正。
    首先,万科产品（房子和
物业）=大量生产+极度包装+管理缺位+层层转包+短斤缺两+价格虚高+试验性质。千万不要把万科当下的产品当成是名牌，只是个经过长期策划、精致包装后大量生产的有质量问题产品，由于人员过多、效率低下、观念怪异等各种原因，做不到薄利多销，性价比极差。万科是一个上市的大企业不假,烂尾这样的事情不必担忧.一个楼盘为了捂盘惜售可以开发个十年八年，。然而由于万科企业文化对于员工管理过于宽松，对于员工的过失、过错过于宽容，这种管理机制（与中海恰恰相反）要造好房子也难，到了用户手里就是很槽糕的东西。近年来万科片面追求数量，同时人浮于事、效率低下、管理缺位、团队专业业务水平又不尽人意,粗制滥造的房子问题很多；员工贪赃枉法,毒地板、毒墙壁、五倍利润门事件闹的沸沸扬扬。管理层拿着高薪不去现场，却坐在办公室里看报告、听汇报，于是弄虚作假、欺上瞒下蔚然成风。万科房价格还不菲.比同类房高30%-50%左右.外观看上去很时尚的,内部房型则不合理不实用,业主苦不堪言。如果万科房子作为投资房或作为丁克小两口工作之余的睡睡觉的休息场所可能是不错的选择。然而在万科就业却是一件很快乐的事情，一个幸福的职场，虽然工资待遇不高，但没有压力，没有严厉的上司，轻轻松松混日子，万科走出来的员工很多是白白胖胖的。    万科从业人员鲜亮的外衣，有的员工态度也蛮好。但是长时间经常宅在家会发现许多问题：物业管理无效力而混乱、管理人员吃闲饭的太多、一个人的工作两个在干，小区主管、经理首要工作是搞好和上级领导的关系。万科人认为工资是公司给的，与业主无关，服务业主是表面的形式而已，只要自己工作方便、省事、咋都行。收买业委会、侵吞业主公共收益、贪污业主维修基金等事件在万科小区比比皆是，投诉平台形同虚设。侵犯业主权益甚至还被领导视为业绩，视业主为弱智。天气好窗一开大量流浪猫排泄物的刺鼻味道会扑面而来，散步时一不留意会踩上狗屎、合欢树上虫的分泌物、狗、流浪猫身上的寄生虫会搞得你家孩子过敏得病甚至住院-------。
     万科小区的无障碍设施极其欠缺，为了省电小区的夜晚的光线是又严重不足的。加上造园时标新立异，到处是高一脚低一脚，水旁河边没有周全的保护设施，如果老人接来同住，眼力不好或腿脚不太灵活会有危险隐患，到时孝爹变成坑爹，害爹-------。万科小区既不适合老人又不适合孩子（很多万科郊区小区没有学校配套），白天孩子们聚集的场所、大人坐的椅子，晚上会变成了流浪猫的寝榻。蚊子、苍蝇漫天飞舞；跳蚤、小虫到处都是，有的家长干脆把孩子关在家里。晚上要睡觉了，邻居家的疯狗狂吠，夜猫叫春如同鬼哭狼嚎，孩子吓醒不睡觉也闹了，第二天早晨不肯起床------生物钟被打乱了，物业费却是高的屈指可数呀！
   万科物业最近竟提出目标：不是把万科小区建成一个适合居住、容易居住的小区，而是要把万科小区建成“幸福驿站”（驿站则是古时供传递文书、官员来往及运输等中途暂息住宿的地方。现代而言是中途暂时休息、住宿的地方，比如招待所、大车店、旅馆等。）万科物业管理的不是过夜旅馆、酒店式公寓，而是老百姓自己长时间生活和居住的小区。大多数万科新小区真的离易居、适居太遥远，这有本身区域配套的先天不足，又有物业非人本的管理理念。万科的房子换手率很高，国内投资客特别是温州人很多是阿姨妈妈，一般都是最好的房子自己住，最不喜欢的房子先卖掉。
     买万科房一定要反复观察，看10次跟看30次（穿上工作服带上相机混进工地上去看）的感觉绝对是不一样的，温故而知新就是这个道理，多打听多了解、充分调查、周密考虑。为买到好房子请长假研究房子，看几十个楼盘大有人在,就价格而言差不多的房子价格高地和价格洼地要差30%。到了饭点请资深售楼员、中介店员一块吃个快餐，多交流可以学到很多买房窍门，楼市杂志也可参考，必须尽量快的把自己从门外汉变成达人，因为买房有可能是老百姓一辈子最大的买卖，万一买错了不但会影响您的生活，会影响您和家人以后的人生。小公司造的房子也未必一定不好，有的老板胆子小，怕摊上事，一家人天天在工地看着，想要偷工减料等于在割老板的肉------。认认真真造的就是好房子，造房没那么多高科技，我们的祖先在没有钢筋、水泥、重机的情况下，砌起的万里长城千年不倒。房子买来是住的而不是看的，集一家几十年的辛苦积蓄背几十年贷款，千万要克服冲动，一定要慎重再慎重。
    自住购房有几个重点请不要忽视：
   (1)考查地域:必须对欲购万科房的地域,生活环境;生活便利程度,做深入详细的调查,最好花个一,二个礼拜在那边的经济宾馆小住,体会生活是否便利.同时充分接触周边小区的业主,结识当地的原住民,了解实情.围绕小区;再以小区为园点,一公里,三公里半径转圈查看,是否有不好的东西(工厂、高铁、飞机嘈音源等).据我了解:万科由于要极力的去降低成本,又不愿公司砸钱（老板曾经有不愉快的经历）去搞定拿地的各个环节,征用的地块一般都有瑕疵,都是些别的开发商挑剩下的鸡头鸡脚.要下大工夫甄别.不要去相信以后规划（因为规划变数很大）
    (2)重金打造的豪华售楼处，售楼员和蔼的笑容都是为让您轻易掏钱购房。同时必须保留必要的证据:因为买方始终处于弱势，万科法务部养着专业律师，专门对策于维权顾客（用万科话称刁民），不说带律师去买房，但在和售楼员交流时最好带上录音笔或隐蔽录像------保留证据。因为当今万科从业人员很烂,信口开河,胡说八道，坑蒙拐骗顾客已是家常便饭,这样一来，为以后要交涉,入住后维权,甚至房价大波动时想退房留好退路.通过媒体曝光也是很有效的，千万别跟万科走法律程序，力量悬殊太大，您耗不起。
    (3)选好房子;我认为实惠易居的房子是好房子,千篇一律外表像火柴盒似的建筑,其实房型不错,因为有实用性，才作为经典,因为技术成熟,所以众多房产商造得很多,万科有许多外表很新奇漂亮似乎很时尚的房子,其实房型不好,自住并不实惠,更多的为了体现万科自身的创新意识,让业主来承担设计实验风险,设计许多是无经验的素人，没有完整的审核程序，有的甚至闭门造车，笑话百出。万科造房是层层转包，现场监管还要贪污受贿，偷工减料。顶层容易漏水,低层的会出现排水困难,两端东边淋雨渗水，西边晒的滚烫,凸窗（飘窗）就更做不好，要注意选择.房子的朝向是南偏东10°左右是比较理想的。和前面房的间距要大于前面房子的总高度，越远越好，不然透风照明会很糟糕。
    (4)价格交涉,一房一价万科普通售楼员和经理所掌握的底价是不一样的,开盘的优惠也并不是最大的,尾盘的房源也并不是很差（有保留房）,砍价空间会更大,房展会和节假日也会有多几个点的优惠.私下给业务员，一·二万好处费，能帮您省十万二十万-----也并不是天方夜谈.样板房打6折7折也听到过.年底又是万科（一贯很缺资金）回收资金的期限，那时你就是爷了，砍价的好时机。
   (5)交房验收:最好带上验房师或有这方面经验的装修老师傅,这钱决不会白花，万科房短斤少两.用物业的话：不这么做万科各级部门的这么多闲人员吃啥？高管们高收入从何而来------。比如公摊面积多算了几平米（甚至十几平米），就可以及时据理力争，那是多少钱啊？严重的质量隐患问题，装修房毛病有几十处，那是最起码的，一并查出整改不是很好吧？不然以后万科物业扯皮会很专业，业主会很麻烦的-------.
  （6）私家车配好：由于万科的新盘大多在郊外，周边配套成熟都很需时间，少则需要十来年，多则更长，为了生活方便最好有两辆车和多人有驾照，不然会寸步难行，开车打酱油太没意思。
  （7）空关确保无毒（如是新婚后即要孩子的），万科的装修房层层发包监管不力，前不久媒体曝光的毒地板事件，不只是孤立事件，冰山一角后面问题更多，上海万科朗润园曾发生返修楼道工程，在已经确保6倍利润的情况下，物业串通施工单位还要使用有毒涂料谋取私利的事情。
  （8）准备好补充合同：万科敢为人先的创新精神在行业中是有口皆碑的，新材料新技术，别的房企不敢用，万科敢用，为中国的造房技术进步作贡献。然而我国地域辽阔，气温湿度差别很大，地质情况千差万别，没有大量的现地实验，没有大量经验作积累，在商品上大量使用新的东西，无疑会将风险转嫁到买房人头上。比如万科大量推广预制件拼装式建房，新房时没问题，十年后三十年后，随着时间的推移，环境、气温、沉降、连接处老化、建造时工艺上的瑕疵、施工人员的不规范施工、小工当大工使、焊接技术、材料等等不可控因素存在，能否像现浇一样坚实，不出问题。买房方时必须有补充条款得到充分保证。由于墙体较轻国外多用于别墅和低层房的建设，遇到自然灾害后果不堪设想。
  （9）别把孩子安置在主卧：楼上下隔壁的主卧都是相邻的，万科的邻居以年轻夫妻居多，夜里夫妻生活欠克制，有时会发出叫声，传到邻居家，万科房的楼板和墙体较薄行业里都知道（坚固性、保温性都有影响）隔音很差，会影响孩子的学习，休息乃至思想健康。
  （10）选择好位置：靠近小区中心的部位，一般是最好位置。不要以靠近哪扇进出方便为考量。万科物业接受后会进行调整，为了增加利润，设置时限关哪扇门物业很随意，提个重物多绕个几百米，味道不好哦。
（11）判断周边配套是否会较快成熟，附近起码要有几百万方的商品房和几百万方的动迁房。几万户的商品房业主会有一定的购买力，好的商业才会进来；几万户的动迁户，会抑制当地的物价，同时政府行政规划，政策上也会有照顾，学校，卫生院，公交，文化中心等等才会跟进。不然不知要等到猴年马月。
  (12)最近中央电视台报道建筑行业脱逃国家巨额税款，万科名立前茅，目前要购房应该没多大关系。
  (13有机会的话能买到万科造的动迁房、安置房、公有房等安居房的话千万不要手软,绝对物有超值.万科造的安居房是全国最好的,是贴血本造的,物业当然也是贴钱的,有的品质可能要超过商品房，有七宝名都新园的朋友住在万科造的动迁房内，对万科赞不绝口。那是为了体现万科社会责任的形象工程,讨好地方政府一些部门搞得惠民工程,为地方官员创造业绩，效果要比商业广告强得多，还为以后商品房拿地打下好的伏笔.一石多鸟。)
   归纳：房子买来是住的而不是看的，质量好，实用宜居才是真理！鞋子合适否？要问脚。如果老百姓都能理性购房，3500元建筑成本的房子，不管如何抄作、唔房惜售都不可能买到如此天价。也希望高踞的房价能早日回归合理，天下寒士早日尽欢颜 。  
   良言刺耳，老百姓尽其所有背几十年债，买一套房太不容易了。请万科高层也想想，你们拿着几百万甚至千几万的年薪，对存在的问题装傻充愣。在忙于听汇报、看报告、爬山、摄影、写博客、打高尔夫、做点石成金的美梦、编造攀登珠穆朗玛峰精彩故事的同时，抽时间下现场去检查检查、看看，万科的房子就不会这么烂，物业就不会这么差。好大喜功、沽名钓誉，靠运气、靠投机取巧是走不远的。做人要厚道，公众人物更要道德操守。
   经过多名朗润园业主补充，文章条理性很差也很凌乱，专业水平也有限请各位原谅！想到哪写到哪，以后想起来再补充。为了全面深度的了解万科，请看搜房网上海朗润园业主论坛 ：        [url]http://langrunyuanwk021.soufun.com/bbs/[/url]