关于玲珑湾物业费的疑问及其他

1）关于物业费的缴纳问题，请物业跟据法规答复。

a．物业费是在服务产生后缴纳还是该预交，如预交法规有无规定需交多长时间？

b．交费时未说明，预交物业费后，在缴费期内物业费变动，物业是否有权多退少补？就像车加完油油价变了，车主与加油站还要在清算一下？

C．物业费差额是否缴纳未达成一致，后期的物业费不收，有法规依据？

d．预交的物业费产生的收益归谁？就像社保那样。

e．关于水电费的争议（后面附上专业人士写的文件），相关物业人员应该早已看到，能否有回复。有物业人员向我口头解释此文件内未计入电梯年检费，那么是否有相关发票。

2）关于物业管理的问题

a．小区及组团内道路的路灯晚间照度不够，安全隐患极大。

b．作为一个项目，为何各组团的公共设施不向全体业主开放，就算相同物业费的组团也不能互通；除了3区，3区内的篮球场、小卖部对所有人完全开放，这又是什么理论？

C．我那栋楼是不连地下汽车库的，你们为什么把地下自行车库单独出地面的楼梯给封死了，不知道下雨天很不方便吗，另外这违反了消防法规吗？

d．物业占用架空层做办公、储藏，有相关手续吗，业委会知情吗，此部分费用算给业主了吗？

e．关于某业主占用俩个公共停车位的事，你们处理了多少年了、项目经理都换了多少人了？该给个说法了吧！要不拿出合同原件或土地证证明那两车位是他家的，要不你们收他两个车位的车位费，门岗还给他开门服务到位了吧！

3）附件

关于玲珑湾花园代收代缴费用的分析、测算、及质询（2014.3.15）

2013年11月13日，我们作为普通业主，在一至六区各组团的公共区域，看到了选聘物业服务企业的合同公示稿（以展板的形式公示）。后来，在2014年1月上旬，我们又在玲珑湾项目部看到了由业委会全体委员和苏南万科高层签署的合同最终签署稿的复印件（2013年12月30日签署，有双方公章和合同骑缝章）。经过比较，我们疑惑的发现，最终签署稿中多了这么一句“代收代交节余部分用于补贴物业服务费。”，而此条款并没有经过公示。

因此，我们于2014年2月19日起，向玲珑湾项目部提出了“代收代交费用”交纳的范围及分摊和计提的相关咨询，至今没有有效回复。因我们在交纳物业服务费等费用时，所开具的发票已经分列了“物业服务费”和“代收代交费”，那么我们就只能遵照相关的法律法规条款，进行了初步的测算。

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测算经过（每月每平方米的代收代交费用）

（1）586万元（能源消耗包含水电费）/93.26万平方米（项目建筑面积）/24个月=0.26元/平方米/月

测算结果1：考虑2012年水电费平均涨幅5%，2014年测算的水电费应为0.27元/平方米/月

(586万来自于华星会专字（2012）第0290号的审计报告中的附表三，和附表四中的数据---能源消耗（包含水费和电费最终审定金额为586万。）

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（1）保洁费用中所包含的水电费：保洁费用259万-2万（保洁人员费用）-195万=64万

注：195万是因公示的2012年度中并没有列示出保洁外包费用，而采用了2010-2011审计报告的外包保洁费用

（2）园林绿化景观费用所含的水电费：绿化费用83万-14万（绿化人员费用）=69万

注：因公示的2012年度中并没有列示绿化景观外包费用，因此只扣除了人员费用14万。

（3）公共设施设备运行费用中所包含的水电费：运行费用402万-214万-58万-24.5万=105.5万

注1：其中人员费用214万；注2：鉴于新旧物业服务合同细则中，均有“载人电梯每月例行保养1次”的约定，因此，假定2012年的电梯维保费用与2010-2011年一致，根据审计报告最终审定金额，平均每年电梯保养费用应为116/2=58万元；注2：审计报告“维修及物料消耗”中“电梯费用+水泵费用”的最终审定金额为（45万+4万）=49万（两年），平均每年24.5万。

测算结果2：根据(1)(2)(3)，测算2014年的水电费：（64万+69万+105.5万）/93万平方米/12个月=0.21元/平方米/月

(以上数据引自2012年玲珑湾花园服务费收支公示)

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●已向苏南万科物业服务公司及玲珑湾项目部所提出的质询

1、以上所引用的财务数据是否合理真实？2、进行的“代收代交费用”测算的法律法规依据是否真实，结果（低于0.3元/平方米/月）是否合理？

3、最终主合同中的“代收代交节余部分补贴物业服务费”是否经过业主大会公示？

4、2014年1月1日起“0.65元/平方米/月代收代交费用”如何交？

（）A．是按测算的“0.3元/平方米/月”预交，而不是按照原先的“0.65元/平方米/月”预交？

（）B．是在玲珑湾项目部公示公共水电发票（原件或认可的复印件）后，按出具的发票总金额与总建筑面积（93.6万平方米）分摊后据实补交？

（）C．是按政府部门认可的其它方式交纳？

提出质询的法律法规依据如下：

《江苏省物业服务收费管理办法》（2010.4.1-2013.12.31）第十三和第十四条

《江苏省物业服务收费管理办法》（2014.1.1开始施行）第十条、第十一条、第二十二条、第二十三条、第二十七条、第三十一条

苏州市《关于进一步规范物业管理项目代收代交费用收取行为的意见》(2012年1月1日起执行）中第四，五，六，七，八条

                                                          2014.3.15

以下无正文。

4）由于是你们不收我的2014年10月以后的物业费，因此我认为由此造成的任何责任及损失等均应由贵方负责。

尊敬的【玲珑湾77】朋友：
      您好！关于您的问题回复如下：　
      一、物业费
?   根据合同约定预收物业服务费，本项目物业服务费按季度预收，业主或物业使用人应于每季度首月10日前向乙方交纳当月物业服务费，在每季度首月11日及以后交纳的视为逾期交纳。合同约定逾期交纳应承担违约金。当然，小区部分业主因个人原因也不乏年交或半年度预交的情况。
?  业主根据个人需求超出合同约定的预交周期进行预交物业公共服务费，那在此周期内物业费根据合法途径调整，需按物业服务合同约定的标准多退少补。因为物业管理是对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动，是基于业主对住宅楼宇的公共部分以及小区公共设施的共有权而产生的，对物业的维护是共有人共同的义务。业主作为共有人之一，承担因为管理共有财产而发生的费用是全体业主共同的义务。业主的这一义务，是业主基于与其他业主之间的财产共有关系而对其他业主应承担的义务。因此，业主按期按统一单价标准交纳物业服务费既是合同义务，也是对其他业主的义务和责任。物业公司没有权利或理由为个别业主减免。
?  业主根据合同约定应按时交纳物业服务费，基于以上所述不能以个人意愿擅自确定缴费标准，缴费及开票系统是根据该房屋的累计应缴费金额按时间先后依次类推的，不可能出现“断层”现象。物业费是小区服务水平和质量的最根本保障，为此对欠缴物业费的业主我们不得不投入大量额外精力，电话、上门催缴，书面催缴函，视需要发放律师函、小区公示欠费名单、法律诉讼等途径来维护广大积极缴费业主的权益。正是因为业主朋友的理解和服务人员的努力，历年来玲珑湾花园的物业服务费收缴率始终保持在96%以上，保障了小区物业服务质量的基本稳定。我们恳请业主朋友们理解我们想为业主朋友持续做好服务工作的用心，按期交纳物业服务费，以便服务人员集中精力做好现场服务，更好地服务于广大业主朋友！
? 关于预交的物业费所产生的银行利息收益，纳入项目收入，在项目收支财务报告中有财务费用项列支，此项也包括诸如POS机刷卡手续费等成本支出。鉴于您有质疑，建议您按合同约定季度预交为宜。
? 关于代收代缴费（电梯水泵运行及公共水电），根据物业服务合同第十一条：本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费（含代收代缴0.65元/平方米/月）由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。
二、物业管理
? 公共照明相关：根据小区的室外照明设计，以及低楼层业主的反映，小区内的室外照明设施近期未作任何调整，您如果有个性化建议，可随时联系客户经理，我们可以一起到现场探讨解决方案。在日常巡检中我们的服务人员会对现场的灯光进行检查，如有损坏等情况及时维修，欢迎您监督。
? 公共设施相关：玲珑湾花园是一个物业管理区域，根据小区规划设计和滚动开发的原因，分设多个组团，如果业主有多套房在不同的组团、因邻居走访需要书面申请备案，是可以授权相应组团门禁权限的。如果是其他组团的业主至其他组团游玩、拜访朋友，可以在门岗进行核实后进入。没有组团是完全开放的，外来人员进入组团需要进行登记。根据规划，小区有一个标准室外篮球场和一个半场练习场，半场练习场设在三区，为开放式的，为避免影响周边业主的生活，我们限定并公示了使用时间，以便大家遵照执行。
? 非机动车库通道：7号楼共有4个出入口，您所说的此通道口为人防应急通道，2单元负一层电梯厅距离该通道约18米、距离非机动车下坡道约5米，两个通道的地面出口处在同一位置，且此通道比较偏僻狭窄、结构复杂，很少有人在此通道经过，前期有部分业主为了安全起见建议将此通道关闭，服务中心综合考量后，为了规避安全隐患才暂时做了关闭。
? 公共用房相关：主要作为突发事件应急处置员工集中点。玲珑湾花园目前已接管建筑面积91万平方米，分为九个组团，系一个物业管理区域。现有300多名服务人员。为保证服务的效率和客户响应，各区均要利用公共用房因地制宜地设置一些休息间、值班室、过渡房用于解决项目应急处置服务、值班休息，这些员工也是项目突发事件的应急队伍，比如台风、暴雨抢险，停电、停水、设备故障等突发事件的应急服务等，相信业主朋友们对突发事件中的及时响应处置也是有所体验和见证的。我们相信这是员工的需要，也是客户的需要。此用房在物业接管时已建成，前期物业用作保洁员休息值班室和保洁绿化工具设备储藏间等，已报业委会及政府部门。
? 重点业主占车位：此事基于历史原因，我们确实还未能处理好，在此代表个别违规的业主真诚地向您说声对不起！我们真诚地希望能得到您的指导，同时，我们将再次请示业主委员会，争取获得授权，必要时通过法律诉讼来处置。
三、代收代缴费
根据物业服务合同约定，“本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费（含代收代缴0.65元/平方米/月）由业主按照其拥有物业的建筑面积进行缴纳，乙方（物业）按照合同第四章第十一条标准收取物业服务费，并按照合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担，代收代缴费结余部分用于补贴物业服务费。”代收代缴费0.65元/月/平方的标准是2004年玲珑湾花园前期物业管理招投标时，苏州工业园区国土局当时确定的指导价，但因玲珑湾花园，各期电梯配置品牌，配比不同，相应的维保费和年检费均不同，此项实际费用并不相同，且水电费单价已多次提价（园区周边高层新项目代收代缴费多在0.75元/平方米/月以上），基于以上原因，在去年玲珑湾花园物业服务费用测算及合同商议时综合考虑了一费制，此项单价未做调整，超出成本或结余部分均纳入物业服务费中。
根据园区供电供水公司规定，小区交付时物业公司要与供水供电公司签署协议，明确公共水电表号，代收代缴费中的公共水费，由供水公司双月从公司制定账户代扣，您所居住的区域公共电费由供电公司双月从制定账户代扣，西片区公共电费由服务中心双月预充电费先充后用。
        综上所述，物业服务费中代收代缴费是依据玲珑湾花园物业服务合同进行收费和使用，项目收支报告定期公示，并由专人不定期的在小区现场公开议事时接受解答，请您关注。
        此外，我们在此友情提醒业主朋友，物业服务费是维持小区物业管理运营的收入来源，是服务水平和质量最根本保障。业主按时交纳物业服务费既是合同义务，也是对其他缴费业主的义务和责任。请您认真履行义务、按期交纳物业服务费，以免影响个人信用记录，请您理解和配合！
       特此回复，如有不明不处，请及时致电我们。为更有效地了解您的真实诉求和疑惑，我们希望能与您面对面地沟通和探讨，如您方便的话，请与我们联系400-800-0002。
祝您和您的家人在万科社区生活愉快！

苏南万科客户关系中心
玲珑湾花园物业服务中心
2014年9月28日

回复 2楼苏州万科客户关系中心的帖子

关于你们的回复：一、物业费
1，看来你们是有节选的看投诉，请正面回复“最终签署稿中多了这么一句“代收代交节余部分用于补贴物业服务费。”，而此条款并没有经过公示。”是否为事实；
2，如果水电费的账目合理合法清楚，那就公示给广大业主看，我不是专业人事看不懂账本，有其他业主能看懂；
4，物业人员的用水用电（喝水、电瓶车充电等）是否需要业主承担？有管理办法没？

二、物业管理
1，公共照明部分：现在这个照度是否符合最初经过审图中心审核的图纸，是否符合相关国家规范规定；
2，公共设施部分：你们是否把3区的车位卖给了其他区的业主，你们卖的的时候想过怎么管理吗？答复里面也没有体现。门岗做到了你们所写的管理措施了吗？

3，非机动车库通道：你们想过没有下大雨时，7号楼2、3单元的业主怎么回家最方便；此处封闭是否有相关合法手续，服务中心可以代替消防队？人防办？要不我们在现场打119找消防队来看看。
4，公共用房相关：你们讲的理由都不成立，政府给你们设定的0.7%的建筑面积物业用房，你们不好好规划，充分利用，与业主何干？我说的占用可是万科物业进驻后才占的，有一间占了还不到一年，可怪不到南都，你们的管理难道已有这么混乱？已报政府，那我怎么没看到规划变更公示呢？要不上12345投诉一下规划局失职？还有关于暴雨抢险，13年以前暴雨还不会淹电梯、电梯厅、楼梯、门厅，到现在每下一场暴雨都需要保安主动去把屋面雨水排向楼梯间，你们还好意思说？就这件事你们能解决吗？


另：最近我是不会愉快了，住在楼上尽然家里还会进老鼠！


你们随时可以给我电话，号码从未变过。

回复 2楼苏州万科客户关系中心的帖子

我已在10.1假期内按照你们所解释的物业合同，将之前差价及本季度物业费交了，那我提出的问题什么时候能有答复。
还有一件事：我也问过邻居了，我们这个单元门禁的可视系统只有对讲功能了，能修好不？

先别置气，你看看这些投诉，哪些是最后能很满意回复的。万科就是垃圾。

回复 5楼种田书生的帖子

反正到现在除了我交了物业费，其它一个没解决。就12日一个客服主管给我打了个电话，什么行动都没有。（这个电话还是我在路上碰到了可能是物业一个更高的主管催了一下）
对于公共区域的物业费用要从所交物业费里统筹分摊，但我要去我交物业费的公共区域却是门卡没权限，这是什么道理！！！

另：物业活动的短信收不到，告诉我要改app了，但是你们的app所有智能机系统都能用吗（windows phone）？不用智能机的群体你们就不服务啦？看来做决策的都是白美富，不知屌丝与老人的世界。

回复 6楼玲珑湾77的帖子

到今天为止，就一个楼梯间门把锁拿掉了改刷卡，我的卡还刷不开；灯据说是65w换了100w，实际效果无改变；其它只能是一地鸡毛了.