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内控管理失灵 万科而立之年深陷“质量维权潮” 11月7日上午，来自万科西安金域曲江、金域华府、西安万科城的业主赴西安市政府信访部门反映持续一年之久的住宅质量问题并维权，“我们认为万科没有履约并且涉嫌欺诈，因此希望通过维权引起监管部门重视，希望有关领导可以重视，工作人员说已经联系了万科的人来解决，大家在寒风中从上午等到下午5点我也没见万科的人出现，我们只想为自己的辛苦钱讨回公道，但维权的路太艰难了”，业主们这样表示。 此前两周，西安万科两个住宅项目业主在10月24日曾刚刚发起过一次维权风波，《城市建设》特约记者调查发现，付出高昂价格购回“伤残累累”的住宅以及众多虚假承诺是令西安万科业主频频抗议的主因，不仅如此，因质量、设计、配套等层出不穷的问题一直无法有效解决，针对万科项目的维权事一直持续，自去年10月以来，这已是西安万科城业主第27次、西安万科金域曲江业主第5次维权事件。 公开信息显示，从去年年底起，有关万科精装住宅的质量风波从西安开始向青岛、成都等全国多个大中城市蔓延，时至今日，在其他城市渐渐出现平息迹象的过程中，西安做为万科住宅“质量门”的“风暴眼”却出现维权事件愈演愈烈之势，从1984年成立至今，万科今年恰逢三十而立，此起彼伏的“质量维权潮”背后的成因何在？ 《城市建设》特约记者深入调查发现，为快速发展，万科在开发、建设、销售中均采用层层分包推进的措施，此种模式下管理环节增加、监管力度减弱，以致出现内控失灵或失效最终酿成越来越多的质量问题，梳理其前后成因颇具警示意义。 精装房质量风波加剧 “为了方便省事，我买了万科的精装修现房，2013年底交定金，2014年1月交首付，交钱后问题不断，前后持续了近一年时间”，西安万科金域曲江项目12号楼1单元业主小东（化名）向《城市建设》特约记者讲述自己一年来如梦魇般的典型购房经历。 公开资料显示，西安万科金域曲江又称万科西安曲江传奇项目，由西安万科恺洲置业有限公司投资1.32亿美元开发，该开发商由西安万科企业公司与海外企业RECO MUDAN PRIVATE LIMITED合资成立，出资比例约为6:4，占地约229亩，分为一期和二期，被视作当地较为高端的金牌小区，销售时售价高出同区位同档次住宅约20%，2012年起开始陆续交房。 据业主小东（化名）介绍，2013年12月置业顾问告诉她该小区只剩了近30套现房，几乎是拎包入住，连番催促之下，她于2014年1月交钱购入，但直到4月仍无法办理贷款。“去房管局查询才发现，这个房子之前已经卖了，交首付时房管局的合同备案还是别人，到4月中旬也没有解除”，小东（化名）称。 在小东（化名）以“一房两卖”的理由要求退房情况下，4月下旬，万科注销之前买主的备案合同给小东（化名）完成了网签。2014年5月，小东（化名）发现房屋精装修出现地板鼓起、裂缝、门锁掉落、柜门倾斜等问题，于是她尚未入住便直接步入了日日忙于维修房屋的奔波阶段，几个月下来，由于不胜其烦，虽然没有完全修复但小东（化名）计划将就入住，但新的问题再次爆发。“9月13日厨房开始漏水至，4天后，客厅顶部开始大面积严重漏水 导致墙皮脱落，再几天，客厅沙发墙、餐厅墙、次卧墙面都开始出现大面积统一纹路的裂缝”， 小东（化名）称。 （今年9月下雨后万科金域曲江许多住宅出现屋内漏水现象） 《城市建设》特约通讯员及记者在该小区采访中发现，类似的质量问题早已大面积存在，据该小区业主们统计，金域曲江内约90%的业主地板材料存在问题，其他大规模存在的共性装修质量问题还包括：多户地暖爆裂，水管漏水，近一半阳台地漏施工时被水泥堵塞；小区所有户型墙面处理低劣，墙面不平整；小区房间地面很多都未找平；大多楼梯扶手晃动厉害，为了安全很多业主被迫自己出资更换等等。“小区原先承诺有配套的3万平米运动公园现在没有，售房时因为主卧可以看到曲江南湖，我买的房子比同大小同户型的贵了10万，但现在外面也变成了一群楼”，小东（化名）称2014年9月15日，金域曲江再次突发的塌陷事件则令人们开始质疑项目中涉及住宅生命线的质量安全也开始失守，当时的现场情况显示，33号楼门洞前出现大面积坍塌，门洞地面已完全断裂，断层以下出现空洞，上部地面全部悬空。一些已入住一年的老业主告诉记者，入住后小区内路面已有数次塌陷，还有两次地下下水管爆裂，33号楼前周边也已是第二次塌陷，9个月中，业主们就一系列问题已维权4次。 （下图：万科维权事件此起彼伏） 据调查，万科西安公司刚刚成立5年，但在西安扩张得越来越快，目前已启动12个楼盘、数万套精装房建设，其中大部分启动于最近三年，伴随而来的，是因房屋质量问题不断加剧的业主群体维权与抗议，据统计，从去年10月到今年国庆，西安出现几十起针对万科项目的业主维权事件。 在西安万科城小区地下室内，《城市建设》特约通讯员及记者看到有成堆的地板，“因为质量太差，维权总没结果，一些人受不了只好自己拆了花钱重装”，业主们称，“入住后，每栋楼都不断有漏水事件，一些住户因墙体渗水一年内被反复维修3、4次，让人无法正常生活”。该小区开发总户数超过5000，目前建成入住约一半，其精装房的质量问题一年来也持续困扰众多业主，相关记录显示，从去年10月到现在的一年里，该小区业主共维权了27次。 （下图：由于反复出现问题业主不得不拆掉的地板） 采访中记者发现，西安万科所有“问题小区”中引发抗议最大的也都集中在装修缩水、质量标准远低于承诺等方面。记者调查的一些小区装修施工时的图像资料显示，其采用的地板基本使用环保、质量等要求降低的工程地板，查询室内装修配备油烟机等器具型号可见也是2010年便已停产的产品。在万科高端住宅系列的西安金域曲江小区内，房屋使用的面盆等均无品牌标示，公共车库因建设质量“夹生”而频繁漏水，许多业主均表示入住后已经历过多次返修。 幸福系的“密室困局” 另外几个卷入质量维权风波的项目如西安万科城、西安万科金域华府、金色悦城等小区，据估计很快将有约6000余套住宅即将进入交付期，但也因质量安全问题提前暴露，让大量业主尚未收房便提前加入了维权“大军”。 在西安万科金域华府、金色悦城及万科城三个小区内，共有16栋33层的住宅因设计特殊被称作万科老幸福系产品，均为精装房，目前已基本售罄。10月初，《城市建设》特约记者在施工现场看到，这些楼建设已基本完成，即将进入装修阶段，其特殊设计之处主要在于电梯间没有与楼梯连通。 进入楼内，记者看到该建筑为一梯两户，每个单元一部电梯，正对电梯门是封闭的承重墙，两边是住户各自正门，电梯门关闭后，目测约2平米的电梯前厅因而成为“密室”，没有直接连通的楼梯，只能从两侧房屋室内的另一处门口出去，才能进入楼梯，两个单元之间有一条连廊连接楼梯。 记者查阅《住宅设计规范》（GB 50096-1999）(2003年版) ，其中4.1.7条规定：十二层及十二层以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。4.1.8 条规定：高层住宅电梯宜每层设站。当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过两层。塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置。单元式高层住宅每单元只设一台电梯时应采用联系廊连通。《住宅设计规范》（GB50096-2011 ）（2011新版）6.4.2规定：十二层及十二层以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯；6.4.3规定：十二层及十二层以上的住宅每单元只设置一部电梯时，从第十二层起应设置与相邻住宅单元联通的联系廊。联系廊可隔层设置，上下联系廊之间的间隔不应超过五层。 万科幸福系的户型结构电梯和楼梯间直接是承重墙物理隔开的，从电梯前厅不能直接通往楼梯间，这样每个单元只能使用自己单元的一台电梯，与每栋楼两台电梯的规范设计要求不符，虽然设置了联系廊，但其只连通各单元楼梯间，没有连通电梯间，因此每个单元能够通达的电梯只有一部。万科及地方相关职能单位对此在公开答复和声明中称，此种设计均已通过审批。 “电梯等候厅作为公共区域，却缺少疏散用的消防通道，遇到火灾、地震等紧急情况下，在电梯厅的人只能穿过本层住户室内才能通向疏散方向的消防连廊，假如此时他们不在自家楼层或者在自家楼层而没有带钥匙，那就会被困在前室那狭小的空间里，只有听天由命了，没有任何自救的可能，这属于重大设计缺陷”，已购此房的业主们表示。一年来，幸福系业主为此进行维权十多次。 （下图：老幸福系数千套房屋的设计存在安全隐患） 涉嫌“欺骗营销” 据了解，西安万科的销售主要由世联地产分包，双方共同培训置业顾问，具体的销售中，再通过不断更换置业顾问来增加类似向下发包的多重环节，采访中，几乎每一个业主都表示，购房过程中，大家都被换过少则2名、多则4名的置业顾问，而之前的一些承诺和说法就这样被不断切割，直到最后无法兑现后业主都被告知销售人员的说法不能代表万科，大量争议和疑惑由此而生。 由于购房时有过类似一房两卖而致的无法备案经历，现在令西安金域曲江12号楼业主小东（化名）头疼的不仅是房屋装修质量问题，“电卡、燃气卡交钱后都充不上，显示假卡，后来发现用户名都不是我的”，小东（化名）说。 记者查询小东（化名）的燃气、电费等缴费单据发现，其用户姓名均为蔺某。工商资料显示，蔺某从2012年底到2014年初期间，担任西安万科企业有限公司总经理、法人及几家项目开发商法人。记者向燃气公司、电力公司等求证，工作人员表示，一般情况下燃气公司是根据开发商统一造册提交的购房合同中显示的业主姓名来办理燃气卡，他人姓名无法办理，实际办理中，燃气等公用公司都已地产方面物业提供的姓名办理燃气卡，具体是否业主均由物业方面核实。再以买房的名义询问西安万科置业顾问，被告知“金域曲江剩余的都是工程抵款房，施工单位不要了才进行销售，现在还有十几套”。 “由于蔺某的特殊身份，这里不免让人产生另一种猜测，即以内部价购买并收房后赚取差价再行出售，这样在别人看似不可能完成的事由于近水楼台就顺利完成了，若非如此怎么解释天然气卡、电卡呢？客观地说，这种情况是有可能的”，一位西安地产专业人士对此分析道。 据央广经济之声《天天3.15》栏目特约评论员、北京天矛律师事务所律师包华分析，地产开发商出于套取贷款、满足政府不捂盘的要求或造成楼盘售罄的假象等方面的目的都有可能采取先购买，一方面从放按揭的银行处获得全额房款，另一方面也实现了不囤盘和销售一空的局面，可谓一举三得，但这些房子依然继续销售，待确定买主后，再给第一个“假买主”办理退后与新买主交易，但一般情况下都会采取找其他熟人来进行这种假购房操作。 西安万科方面对该套房屋出现的现象则解释称“该房原客户购买后因资金原因于2013年底退房，退房手续完成后，我司于2014年初将此套房源再次进行销售，不存在一房两卖的情况”。10月中旬，记者到西安市房管局查询该套房屋之前的登记备案信息，房管局工作人员称：“只存有当前购房者备案信息，之前的无论经过几次备案和注销，相关信息都不留存”。 在对西安万科城、金域华府、金色悦城项目调查中，数名老幸福系购房者也都向表示，该楼盘在开盘销售时，以及万科的合同书中户型图中，都没有告知业主有电梯间与楼梯不连通这样的设计，也没有提供任何平面图、细部交通模型等材料来说明这个设计，更没有说明因为这样的设计而存在的安全隐患，直到楼开始慢慢建设起来大家才发现。 记者查阅大量西安万科的购房合同，大多明确约定精装房的装修部分标准为每平米1500元到每平米3000元不等，但万科实际使用的装修材料及人工的报价一直未有公开，此前曾有媒体披露，万科的装修因批次不同，装修质量和成本也不同，分别为C类450.00元/平，其他类分 别为600.00元/平、800.00元/平。对于记者致函就装修标准进行的了解，西安万科答复称：“对于装修施工方的选择，西安万科一直严格执行集团的采购制度，通过严谨的供应商评估体系、公开的招投标程序选择业界优秀的合作方”。 分包致监管失控质量缩水 对于探究造成如此众多质量问题的原因，西安万科将之归结为“新”，在回复媒体采访中该企业称：“批量装修房相对于毛坯房交付，意味着更多的质量控制节点，更复杂的工程管理体系以及对于能力要求更高的合作企业，这对万科乃至全行业都是一个新的课题”。但在西安众多万科项目的开发介绍中记者常看到的表述则是“采用万科成熟的全面家居解决方案，精装及万科品牌物业，将为西安带来前所未有的居住改变”。 调查发现，为快速扩张，西安万科在开发、建设、装修、销售中均层层分包。公开资料显示，万科在西安的12个项目分别由西安万科企业有限公司与合作方成立单独的开发企业开展，这些合作方既有海外公司、港澳企业、国内外阜企业也有陕西当地企业及数名自然人，对于大项目，还会成立两个开发商承担。 记者查阅的相关资料显示，运行中，万科采取层层分包管理，很多权限均逐级下放到承包企业中，除了各个项目开发中的合伙方外，与西安万科进行建设合作的包括土建总包、安装总包、监理、项目管理公司、各甲委单位、材料供应商共有100多家，其中合作量最大的土建总包方为中天建设集团第五分公司，桩基总包为陕西建工集团第八建筑有限公司，精装总包为四川鸿宝装饰工程有限公司和深圳中天装饰工程有限公司，景观总包为广州普邦园林股份有限公司和棕榈园林股份有限公司。 不仅是开发、建设，各项管理流程中的很多审批权限也被下放给与西安万科合作的专业管理公司，比如由零点咨询公司组织各合作方来对万科作反评估；香港威宁谢公司提供专业工程造价咨询及管理；香港利比有限公司提供全过程工程成本测量及合同管理等。 层层分包被万科视作“最大限度的整合社会资源”，但分权亦会形成利益格局的错综复杂、中间费用上升推高建设成本以及监管盲区增加。从几名给西安万科项目做装修施工的工程公司负责人处记者了解到，与楼体建设施工相比，统一进行精装修的施工分包结构非常复杂，万科先把精装修施工总包给施工企业后，装修总包还会再分不同类别招标分包，分包者包到的活比较多的会再向下发包，比如仅在西安万科城内的装修工程公司便有30多家。而在装修使用的材料及配备家居上，大多由万科向合作的家居建材公司定制后“专供”开发项目的装修使用。“无论大活小活都有利益方，比如介绍人啦、主管领导啦，每分包一次成本就要向下摊，最后反正是羊毛出在羊身上”，谈话中的一名包工头做出一个“你懂得”式的表情。 今年9月，住房城乡建设部办公厅发出《关于开展严厉打击建筑施工转包违法分包行为工作的通知》，要求各地住房城乡建设主管部门按照《工程质量治理两年行动方案》要求，开展严厉打击建筑施工转包违法分包行为工作。 9月26日国新办对此举行的发布会上。建筑市场监管司司长吴慧娟表示，建筑市场转包、违法分包和挂靠的行为是多年顽疾，给工程质量带来极大隐患，拖欠务工人员工资、拖欠工程款等问题有愈演愈烈的趋势，已经到非下狠手治理不可地步。据统计，所有发生重大质量安全事故中，40%左右都存在着违法发包、转包、分包、挂靠等行为。 10月底，陕西省住建部门启动建筑工程施工转包违法分包等违法行为展开大检查。此次检查是为落实国庆前夕住房城乡建设部办公厅发出《关于开展严厉打击建筑施工转包违法分包行为工作的通知》，该通知要求各地住房城乡建设主管部门按照《工程质量治理两年行动方案》要求，开展严厉打击建筑施工转包违法分包行为工作。对此本社将持续追踪调查。 |
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沙发
12345678900
2014-11-21 16:11:48
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地板
andysong
2014-11-21 22:44:05 如果万科西安客户不再发送”帖子我们已经收到。烦请留下联系方式，我们将安排专人跟进处理。"...
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