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本帖最后由 汤姆大叔 于 2022-4-18 11:51 编辑 已经看到了关于万科开发商楼盘跳楼价出售的报道！ 昔日辉煌已经进入黄昏时代，业主捂紧自己的口袋！ 给业主们简单做一点解读，仅供各位参考,发现问题请及时告知。 以下简单解读如何依法治理小区，业主经常遇到的问题归纳如下： 一、依法治理小区的依据是：国家《宪法》法律、法规、行政规章的具体规定；法律的效力：《宪法》大于法律、法规、行政规章，还有地方人大根据法律的授权通过的地方法律、法规和地方政府做出的行政规章。任何政党、社会组织和个人的行为不得超越、大于《宪法》法律、法规，和行政规章。 二、依法治理小区是依法治国的组成部分，依据是全国人大、党中央、国务院，以及国家部委依法制定的法律、规定和行政规章。 特别是基本法《宪法》关于公民人身与财产权利的规定，如：①平等权（法律面前人人平等）；②监督权和获得赔偿权（小区物业成本的知情权）；③文化教育权利（业主适龄儿童读书教育的权利）；④社会经济权利（业主小区自治）；⑤人身自由、宗教信仰自由**权利（小区业主、物业使用人选举于被选举的权利）⑥《宪法》保护的人身和财产的诸多权利等等，不做过多的叙述。 业主在行使权力的时候必须依法依规，不得违反国家的法律、法规和行政规章的规定，不得侵犯公民的权利，不得损害业主的利益。这些都需要业主熟读和牢记。 三、对国家及地方的法律、法规、和行政规章解释权分为立法解释和司法解释，①立法解释：谁做出的立法谁负责解释，例如：全国人大和地方各级人大，对自己做出的立法负有解释权，国务院和地方行政机构，对被依法授权做出的行政规章负有解释权；②司法解释：最高人民法院和最高人民检察院所作的法律法规的解释，地方各级人民法院和检察院，被依法授权做出解释，属于司法解释。 四、李克强总理有一句名言：法无禁止皆可为，法无授权不可为，法定职责必须为。 解读：法律法规没有明文禁止的行为，公民都可以为之；法律法规没有明文授权的行为，司法和行政机关都不允许为之，这就是依法审判和依法行政；法律法规明文授权的行为，司法行政必须为之，不可以不作为、乱作为。 五、业主与物业的法律关系：小区是业主的，业主通过商品房买卖，获取了小区住房的所有权，公共区域的使用权，但是业主在行使权力的时候，不得违反国家的法律、法规和行政规章的规定，不得损害业主和他人利益。 六、在物业服务领域，主要的法律、法规、行政规章等，强制规范如下： 国家的主要立法：中华人民共和国《宪法》、《民法典》、《刑法》、刑事、民事诉讼法等； 地方人大立法：2022年6月1日生效的《昆明市物业管理条例》； 行政规章：①国务院《物业管理条例》；②国家发改委和住建部《物业服务收费管理办法》；③住建部《业主大会和业主委员会指导规则》；④财政部《住宅专项维修资金管理办法》；地方人大的立法《昆明市物业管理条例》应当还有一个实施细则（还需要耐心等待），等等行政规章。 七、依法治理小区是国家依法治国的重要组成部分： 在和小区物业负责人白xx的交谈中，她经常提到的依据是：万科企业如何如何规定的，还有“文件”是如何如何规定的，但是她说的这些依据，至今业主没有看到书面的文字，其实这个问题非常简单，白xx的上级如何指示李xx、白xx，安排你们怎么处理物业服务中的问题，这是没有与业主沟通的，业主不知情的“企业规范”，能不能上升到可以大于《宪法》法律、法规、行政规章的强制规范？ 中华人民共和国的公民、小区的业主，只能依法效忠的是国家《宪法》法律、法规、行政规章，而不是万科物业“真命天子”的“老大”，自己制定的物业企业行规。 其实这是典型的不懂装懂，小区是业主花钱买的，物业服务中的所有大小事务，必须是依法依规，由业主说了算，《物业服务合同》的双方当事人，只能依据的是国家《宪法》法律、法规、和行政规章，去规范双方的权利与义务。万科物业已经通过非法手段，赚得盆满钵满，知足吧！ 万科物业自己确认的企业内部行规，与业主无关！没有任何的法律效力，万科物业法盲的手，不要伸得太长了！什么都想横插一杠！别把昆明金域缇香小区的物业服务的机会，弄砸了！自己是半斤八两掂量一下，别在这里丢人现眼。 八、如何处理物业服务过程中，遇到的主要问题归结如下 1、首先业主必须有人牵头，集合小区内热衷于公益的业主，在法律、法规和行政规章明文授权的范围内，一起商讨如何解决小区物业服务存在的各种违法和不公的乱象。 2、必须依法依规的设立小区的业主民事主体，法律明文授权的民事主体是：小区业主委员会和物业管理委员会，如果因为种种原因不能设立业委会和管委会的小区，对发生在小区内的物业服务乱象和侵犯业主人身和财产权利的行为，地方政府具体行政机构有：公安、工商、税务、住建、物价等部门，如果发生需要诉讼解决的纠纷，法规明文授权由辖区居民委员会负责代理业主参加诉讼，如果居委会拒绝，那么可以向街道报备和申请解散居委会，重新选举愿意业主服务的辖区居委会。 3、如果属于“包干制”还是“酬金制”，物业企业必须依法依规的对小区的物业服务，提供服务成本的报价，在物业企业对物业服务成本报价基础上，由业主委员会和物业管理委员会向业主公示；物业服务收费的范围在《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，本规定范围一共九条。 4、如果物业超出范围收费，就属于非法所得，非法所得一般都要涉嫌刑事犯罪，特别是“数额特别巨大”的非法所得，可以向辖区公安机关报案，公安机关接到报案必须给报案业主回执，并在法定的时间内答复准予立案，还是不予立案，并做出说明。如果公安机关不理不睬，涉嫌不作为可以向检察机关报告。也可以直接给全国人大政法委、国家信访局、公安部信访、 5、对物业企业物业费的收入和支出，业主提出异议，物业必须要及时给予答复，接受业主的监督，法律明文规定的依据：《物业服务收费管理办法》第十二条的规定 6、现在支付劳务报酬，业主都很难有人愿意参与小区的公益，更不可能找到无偿为民服务的雷锋精神的义工了。那么，对坚持参与公益的业主和物业使用人，必须要支付一定数额的报酬，法律依据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条的规定。 7、而在业主中，也会有无事生非、冷嘲热讽、喜好谩骂的业主，第一次遇到可以耐心向业主依法作出解释，并向辖区派出所、居委会报备，第二次仍旧继续口无遮拦，那么，积极热心的业主不是受气包，绝对要是非分明、针锋相对，甚至可以提起刑事自诉，起诉到人民法院依法裁判。 这部分人，很可能处于法制观念淡漠，也可能是物业企业故意在挑拨是非、制造混乱，散布谣言，甚至通过非法手段，获取业主个人信息，给业主的单位打电话栽赃陷害、进行诬告。 国家《宪法》和法律的原则是：罪刑法定，罪责自负，与工作无关。也不属于工作单位“领导”的管辖范围。而对物业非法获取的业主个人信息，必须追究刑事责任！ 8、业主委员会和物业管理委员会，必须依法公示个人信息，对监督物业的工作，会议、决定等行为，一定要对业主公开，《昆明物业管理条例》允许可以建立电子平台，也可以通过公示张贴的方式告知小区业主，接受业主的监督，不可以偷偷摸摸的进行。好人要有好报！ 9、最常见的是物业口头说他是在 “依法、依规” 的为业主服务，但是，你们一旦发现属于违法违规和损害业主利益的行为，一定要及时揭露，特别是那些口头说的 “依法、依规” 必须你要看到真实的、书面的文字规定，如果没有法律依据，或者是假冒有法可依，那一定要追查到底，绝不姑息。如果涉嫌侵犯业主的人身权利财产权利，一定要去公安机关刑事报案。 10、如果开发商、物业在未经小区业主同意的情况下，把属于业主所有的写字楼、私人住宅、公共区域等物业，有偿或者无偿提供给权利人之外的第三方使用，必须无条件的归还，被非法占有、使用、收益和处分的业主财产，按照实际发生的损失，加倍赔偿业主。 11、对于已经发生的，或者正在发生的物业职员，胡作为、乱作为损害业主利益的行为，必须不留情面、针锋相对的公开曝光。 12、党建参与小区的管理权限问题必须是依法授权，因为党建不是社会组织，没有民事主体的资格，如果党建发生问题，因为不属于民事主体，法院是不受理的，那么业主投诉的大门在哪里？大门又朝那里开？解决纠纷的时效是多久？ 以上解读肯定还需要补充更新，不是一会半会可以完成的！ 欢迎业主提供素材， 共同协商解决依法治理小区的问题！ 撰写于2022年4月17日 |
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板凳
汤姆大叔
2022-04-18 12:03:37
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地板
汤姆大叔
2022-04-18 13:15:02
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