如何破解南苑新村的签约困局

如何破解南苑新村的签约困局

                                  ——写在南苑新村项目立项五周年之际

     （尊敬的万科高层领导：这是万家灯火群里发表的南苑新村旧改办邵博士写的一篇文章，我认为写得不错，找到了南苑新村问题的症结。南苑大多数业主都拥护邵博士，就是因为他这个人有水平，接地气，态度谦卑，作风务实，组织发动能力强。可惜他的思路总是不能引起你们的足够重视。现在，反而是我们业主主动希望改，催促着你们快点改，万科却在无限期拖延，不知道为什么万科不珍惜这么好的签约良机？是不是想囤地呀？:)fox）

    今年4月19日，是包括南山区南苑新村住宅区在内的深圳市第一批纳入城市更新单元的八大项目之一，立项至今已经足足五年。五年时间内，除了沙河鹤岗项目由于业主户数少、经济成分单一而完成了全面签约，其他项目无一成功。木头龙、南苑新村、中洲等项目均陷入僵局，这也成为让政府部门不复批准新的旧住宅区改造项目的原因，无数开发商对旧住宅区改造项目只能望洋兴叹。与此同时，鹿丹村项目由于采取政府征收方式，完成了拆迁任务，但是鹿丹村模式由于其特殊的环境条件，未必能够全盘复制到其他住宅区，也失去标本意义。

    在这种情形之下，为了尽快完成签约，实现改造，南苑新村旧改办提出了《新政方案》，亦即以1：1.33的面积赔付比例，辅之以一整套改革计划，追求利益平衡，希望能够打破坚冰，率先突围，为旧住宅区改造探索新路。方案公布后，在征集业主意愿阶段，得到了未签约业主的积极响应，仅有26户的工作尚未做通。一旦这些未签业主顺利签约，总的签约率就将达到96%。至今，新政方案尚未得到万科集团认可和实施，或者说，万科自身缺乏自信，南苑新村旧改前景依旧迷茫。

  

    目前，南苑新村的困局体现在以下几点：

    一、万科在旧住宅区改造中政策保守僵化，无所作为。万科是一家上市企业，在具体项目上形成了一整套评价体系，在执行过程中，缺乏变通的程序，更没有对具体个案的严密分析和科学判断。南苑新村项目并非一个通过招拍挂程序获得的项目，在申报过程中亦颇受质疑和争议，业主维权意识浓厚，以致专项规划审批被政府明令暂缓。对于这样一个存在一定历史遗留问题的项目，万科依然墨守成规，未能采取惠民让利政策，让所有业主感觉不到温暖，而是不急不躁，寄望通过明显低于市场的赔付标准和所谓的品牌效应，来赢得100%业主签约，追求利益最大化，这是极不明智的，也是缺乏策略的。业主不是不清楚，旧改当然能够给他们带来实际利益，也不是不知道万科乃中国房地产行业的领军企业，但是这一切利好因素必须通过满足市场需求的赔付政策加以贯彻，才能够解开业主的心结。我们深知，没有任何一套方案可以让100%业主满意，但是新政方案明显略高于旧住宅区项目的现行市场赔付标准，基本适应了大多数南苑新村业主的期望值，也得到了业主的基本首肯，实施以后能够实现总签约率96%的目标，这就是合理的政策。本来能够成为真正通过市场方式获得成功的第一个旧住宅区项目，也会对万科声誉带来极大彰显，恰恰是万科在白白葬送签约良机，任由项目无休止的拖延，让大家看不到未来。

  

    二、少量业主的观望态度，让万科忌惮。万科不应该漠视新政方案的响应程度，而任何一项签约方案又不可能得到业主100%的支持。少量业主是铁了心要得到比别人更高的条件的，这一点万科料难满足。于是，万科对抵触新政方案者的数量十分纠结。比如这26户，到底怎么样才能说服他们签约，而且不违背公平公正的基本原则？但是，饭是一口一口吃的，没有签约率的上升，就不可能有项目的最终成功。

  

    三、规划方案的设计需要科学化、民主化。旧改办通过与具有清华背景的设计师团队的有效合作，制定了初步的规划设计概念式方案，并按照业主对住宅结构合理性、楼层高度、平面布局等意见和建议，不断进行修改。经过交流探讨，相信完全可以拿出让业主基本满意的规划设计方案。鉴于专项规划虽然暂缓公示，但毕竟规划条件和指标不会有太多变动，所以设计本身并非空中楼阁，也不是画饼充饥。规划设计过程，本来就应该是民主化的推进过程。在众口难调的旧住宅区改造项目上，民主化、科学化是解决问题的不二利器，也是化解矛盾、凝聚共识的金钥匙。我们凭什么要建造出让业主不满意的作品，为什么要与业主愿望背道而驰？万科本来就应该做到先让业主满意，再在可以销售的商业、办公、公寓中回归成本，获得合理的开发效益。因此规划设计先行，是实现100%签约的必由之路。与此同时，万科应该积极响应业主的合理诉求，在争取获得学位房、减少公共配建数量和保障房指标等方面，作出切实有效的努力，以赢得业主的广泛支持。在这方面，万科以前做的一切，离业主期待相距甚远。现在补课，为时未晚。

  

    四、冷战不能解决问题，要变对抗为对话。南苑新村业主大多数是受过高等教育的，都是通情达理、知足常乐的人。不是因为担心权益受损害、尊严受侵害，根本不会走上维权之路。早先打压业主、广告围城、破坏门窗、淡化规划、欠缺沟通、回避矛盾以及实施低于市场赔付标准的政策，让签约工作陷入被动。万科不能不引起深思自省。如今，随着新政渐入人心，规划渐趋合理，气氛明显缓和，加上房地产市场的喜人形势，真是切实推动南苑新村项目的黄金季节。在这个节骨眼上，万科却偏偏不能够顺应民意，以披荆斩棘的勇气，大力推动旧改进程，实在是延误战机；当然，也有不少业主沉湎于悠闲群体的院落之中，传播散发的都是负能量，也走不出那段令人伤感的历史，更走不进共商大计、同创辉煌的未来。业主也应予以反思。

    五、不要寄希望于政府解决问题，这样只会让南苑项目彻底搁浅。让政府接管项目，只会将南苑新村项目彻底陷入被动。政府并非万能的钥匙，南苑新村已经回不到鹿丹村的初始阶段，大量业主已经签约，征收没有法律依据，这些道理无需多讲。更何况，政府在南苑新村项目上乏善足陈，早已失去公信力。难道市场无法实现的，政府一来就立竿见影？没有互利共赢的赔付标准，没有科学合理的规划方案，没有耐心细致的沟通交流，没有切实有效的法律保障，政府能奈业主何？政府也应谨守本分，不要妄自尊大。裁判员都没有当好，还要来当什么运动员？！

    人生最多也就是20个五年。南苑新村不少业主是深圳第一代拓荒牛，为深圳的改革开发立下赫赫战功，如今已经垂垂老矣。他们多么希望早日实现梦想。现如今万科公司政策阻滞、刻板，少量业主也欠缺通达，致使南苑新村的成功改造仍然遥遥无期。

    “我劝天公重抖擞，不拘一格降人才。”南苑新村旧改的僵局，谁来打开？

                                                                                                (文章作者：南苑旧改办负责人邵滨军)

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