万科城花四期（新酩悦）物业管理费不符合相关规定

业主在购房所签的合同中，关于物业费收费的描述为“艺海别墅（多层）：4.79元  /月*平方米（含公共水电费0.51元/月*平方米，电梯运行费和水泵费0.83元/月*平方米）”，扣除后两项，则“艺海别墅（多层）”的物业费为3.45元/月*平方米。

然而在《无锡市物业服务收费管理实施办法》(锡价规[2014]3号)中，普通住宅的收费标准按7级标准划分，最高7级的指导价为2.5元/月*平方米，故广大业主以此为根据，向万科反应了物业费收费超标的问题，得到的如下答复：

                               
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根据无锡万科客户关系中心的答复，万科城市花园四区（新酩悦）是根据万科地产前期规划定位为别墅，物业费收费标准采取市场调节。那么就产生了如下问题：1、合同若要生效，其本身必须是合法和合规的，若其违反了相关法律法规，则其必然不具备相应的法律效益，因此关于万科城花四期物业费是否合法的根本，在于城花四期是否是别墅。
2、别墅用地是一个已经失效的说法，早在2003年，国土资源部便发出通知，提出“停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理”。也即是说，2003年之后就不存在别墅用地了，万科拿一个过时12年的说法来糊弄业主显然是无法原谅的。
3、住宅用地是整幅土地定义的，城花四期的用地中包含了所谓的5层“艺海原墅（140M2），6-11层的小高层（115M2），11层以上的高层（90、115m2），整个地块的容积率远大于1（过去认定别墅的一个重要标准就是地块容积率小于1，城花四期显然不满足），仅D1\D3组团的容积率就达到1.29，因此从这一方面来看显然城花四期也无法认定为别墅。
4、再次，根据现行《城市规划管理技术规定》，住宅分为低层（1-3层），多层（4-6层），小高层（7-11层）和高层（12层及以上），过去对别墅和独立式住宅的定义范围通常为低层住宅，不知道什么时候多层小高层高层都能算别墅了，万科这做法未免太把人当傻子糊弄了。
5、在业主所签订的商品房买卖合同中，第二页就规定了：该商品房的用途为住宅。如果城花四期为别墅，在这一项中商品房的用途应写为“别墅”。由此可见，万科地产本身就将其作为普通住宅出售，为何到了物业又变别墅？此合同前后矛盾，可见其本身法律依据成疑。最后敦促万科尽快给予业主正确的回复，否则业主必将采取法律手段，维护自身利益。

回复 1楼clausvalca的帖子

别墅是物业自己说了算的？

别墅会是1.29的容积率？

别墅会是5层的多层？

别墅只有每户140平的面积？

别墅就配备一个水泥坪车库？（三期酩悦的法式别墅配备的可是环氧坪车库！万科地产说四期不是别墅，所以只配备水泥坪车库！物业是不是应该和地产统一好口径再跟业主交涉）

别墅物业不封闭单独管理？（三期酩悦的别墅区是单独管理）

关于业主在购房同时签订的物业合同，是在无锡市还没有出台《无锡市物业服务收费管理实施办法》之前，物业的合同是否有效？
另外在各大网站的房产板块查询，万科城市花园四期（万科新酩悦）的物业属性均写明为：普通住宅，建筑类别：多层住宅，小高层住宅，高层住宅，商铺，并没有注明该板块有叠加别墅或者低层住宅，物业属性也没有注明是非普通住宅。

物业费的问题，不是万科物业单方面决定的，这个物价局还没有审批通过，不过希望万科物业与地产能够不忽悠业主，真诚对待业主，
毕竟很多业主还是有一定专业知识的！！！！不是什么都不懂的人！！！！

尊敬的[clausvalca]朋友：

       您好！

       物业服务费收费标准在房屋买卖合同及销售过程已对购房者进行了明确告知，关于您反馈的问题，我们已收悉！使用“睿管家”尊享服务模式，为您提供优质舒心的物业服务，打造幸福社区是我们的目的。若后期还有其它意见或建议可通过小宝，APP、微信向我们反馈！或通过4009515151客服热线和我们取得联系！

       祝您生活愉快！

城市花园四区物业服务中心

2015年6月18日

坚决抵制不合理的收费，坚决抵制恶意的收费