使用维修基金，前置条必须是业主交纳的物业费不够使用了

今天下午遇到物业的两个职员（一男一女）上门寻求业主签名，
理由是：金域缇香小区2--2 设备已经老化，
不能在维修使用了，需要更新。

设备更新资金来源，准备动用业主维修基金。
询问物业职员，更新设备需要花费多少钱？
答复：大约几万元钱。没有更新设备的报价，
你们就敢让业主签字？真的是大忽悠！我拒绝了！

问题来了，这些钱业主交纳的物业费结余部分够不够支出？
每年物业费的结余，哪里去了？装进了谁的腰包？
如果程序不合法，拿走的钱，肯定还要吐出来的！

国内物业费审计，法院判决物业企业退赔业主物业费￥4000余万元，
本案已经进入执行程序了，百度搜索都可以查阅。
万科昆明物业公司，你们就大起胆子去花吧！想好法律后果！

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同是万科物业，昆明万科物业为什么差距这么大？
本业主仅仅摘录了其中一段，各位可以仔细阅读！
包括审计报告，内容非常详尽，百度搜索可以找到
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【借鉴】关于晴庐万科物业服务项目审计情况   及 2023 年物业服务工作安排情况的公告
2022 年 11 月 26 日，为充分保障全体业主利益，本着“阳光物业”服务的精神，达到
合作共赢的目的。根据晴庐业委会与杭州万科物业服务有限公司签订的《物业服务合同》约
定，业委会向杭州万科物业服务有限公司送达半年度审计通知。

关于实施物业半年度审计工作的通知
通知【2022】第 25 号

杭州万科物业服务有限公司：
根据业委会与万科物业签订的《物业服务合同》第四条、
附件六、七约定，业委会将于 12 月 1 日起委托审计单位
对万科物业晴庐项目进行审计，为期半个月。审计内容包括：

一、物业费收入审计
1、检查物业费收费情况是否符合物业服务合同的规定；
2、检查物业费收缴率，是否对拖欠原因进行调查并制订解决方案，是否定期进行催要；
3、检查空置房的收费情况；
4、核查车位管理费收费情况；
5、检查物业费是否存在违规减免；
6、财务应收物业费总帐与物业收费系统是否一致。

二、物业费支出审计
（一）人力与劳务外包成本审计
1、分析物业公司人员结构，分析劳务人员数量的合理性；
2、员工打卡记录与工资表是否相符；
3、采用劳务外包方式的，检查外包单位的选择是否符合规定，劳务外包费用标准是否与市
场水平一致；
4、物业公司是否对员工进行业务培训；
5、垃圾清运数量及费用是否合理。

（二）物资采购与管理审计
1、物资采购是否制定全年计划，采购是否在计划内实施；
2、非消耗类物资是否大量频繁采购，采购价格与市场价格对比是否有异常；
3、对物资的管理是否建立相关制度，建立物品台帐，规范入库、领用、报废、收回、库存
盘点等；
4、维修类物资领用是否有报修记录，是否应收取业主费用，收取的费用是否超过物资成本；


（三）能耗支出审计
1、检查物业公司是否建立能耗支出台帐，每月对各公共部位能耗进行抄表统计，并对各类
能耗支出进行详细分析；
2、通过对公摊部分的能耗进行测算，对比实际支出，审查是否有人侵占物业公司水电；
3、检查物业公司是否制定节能降耗计划及有效的措施。


（四）公共设施维修保养费用审计
1、是否制定电梯、消防、绿化、管路管道、智能化系统等设备设施的维保计划；
2、检查维保价格是否符合市场公允价格；3、维保是否签订合同，对合同金额、付款、发票等进行核对。
请杭州万科物业服务有限公司做好审计准备。

杭州市萧山区晴庐小区第二届业主委员会
2022 年 11 月26 日