和昆明万科物业再谈依法治理小区

         与云南省.市.区物业行政监管机构

     和万科物业 再谈依法治理小区

   

以下文字，同步发万科官网、12345、省市区住建局、检察监督、国家赴云南巡视组。

诉求：依法早日签订万科金域缇香小区业主入住10年的第一份《物业服务合同》。

昆明万科物业，把金域缇香小区的物业经理更换了，作为一家合法登记，并允许开业的物业公司，却没有向小区的《合同》甲方业主进行文字通报，这样的通报应当在小区内的电梯间里张贴，比如：新上任的物业经理姓名、性别、年龄、教育、联系电话、就任职务的职权范围信息等这些基本的信息，多简单的一件事，原来这些万科物业都不会做！是不是文化程度太低了！不适合万科物业众目睽睽的这个位置。

对万科物业职员周帅，涉嫌非法获取业主个人信息的犯罪一案，昆明市盘龙区公安分局接到公民依法报案已经两年，但是对犯罪嫌疑人的罪与非罪却没有任何明文的答复？

昆明万科物业在昆明劳动力市场和马路边上招聘一个“职员”，搬一张桌子和板凳一坐，对业主就说：”我是万科物业，拿钱来？”这样奇葩合法吗？昆明万科物业的小职员周帅，你笨死了，基本的例行告知公文都不会写，业主自己出资买的房子，你有什么权力给业主“派出”物业经理，法律依据哪？《合同》依据哪？你什么法律依据都没有，哪你这个小职员哪里来的勇气？不就是一个打工的小职员吗？你的胆子不小哟！省市区住建局监管机构为什么没有发现？

在本业主认为，昆明万科物业此举没有任何合法的法律依据，也借用本帖说说最近两个月拜见新上任的小区物业经理宋xx遇到的奇葩事，为了依法治理小区，本业主两个月以来几次与宋xx面谈，希望早日签订《物业服务合同》，也希望宋xx对小区的物业服务项目依法报价，业主希望的服务价格那是七嘴八舌，昆明行政监管机构每年公开的物业服务参考价格最高是￥1.80元。

2023年11月2日周四，我再次与宋xx面谈签订《合同》，作为业主，我有提出建议和意见的权力，任何人无权剥夺。而宋xx提出一个金域缇香小区史上最为奇葩，最为荒唐的拒绝签订《物业服务合同》的理由，前任业委会签订的《物业服务合同》继续有效。

借用此笺之际，与小职员周帅、宋xx、万科物业的法务，一起掰扯《合同》有效构成法定要件，这些要件缺一不可。

第一、 《物业服务合同》是商务合同，商务合同是双务合同，双务合同法律法规的限制是：必须由甲乙双方共同参与，并且在平等、自愿、等价有偿、不得违反法律、不得损害公民（业主）利益的前提下签订；

第二、 根据《宪法》《物权法》《物业管理条例》《昆明市物业管理条例》的规定，业主委员会的权力，必须有小区业主大会的授权，执行业主大会的决议，如果没有业主大会的授权，业委会、物委会签订的《物业服务合同》属于无权签订的合同，《物业服务合同》没有法律效力，就是废纸一张。

第三、 合同甲乙双方必须经过行政监管机构的依法登记、核准，具有民事主体的资质，一方不具备合法民事主体的资质，即使是签订了《合同》，都是无效合同。如果合同有效期内，甲乙一方民事主体的资质被暂停、注销，《合同》随之也暂停、无效。（国际公认有效《合同》期限是99年，比如香港租借时间）。没有资质的前业委会与万科物业签订的合同，仍旧有效？如此认定，拒绝接受本业主的意见与建议，万科物业的法律依据哪？《合同》依据哪？

第四、 《物业服务合同》约定的条文中，如果万科物业利用格式合同，扩大自己的权力，损害业主利益，那么《合同》约定无效，比如金域缇香小区与万科物业签订的《物业服务合同》的第六、十五、二十六条的约定（后附），就是属于损害业主利益的格式合同条款，这样的约定怎么通过监督机构的审查？监督机构已经涉嫌严重渎职，万科物业剥夺了业主的知情权，10年来，万科物业从未向小区业主公示审计过得财务报告，省市区的物业监管机构在监管什么？

因此，2014年11月1日生效的昆明万科物业与金域缇香小区业委会签订的《物业服务合同》，因为没有业主大会的授权，属于业委会主任陈xx（时任盘龙区委副书记）擅自越权签订的，所以这份《合同》属于无效合同，省市区的物业监管机构竟然没有发现？这是严重的渎职。

欢迎万科物业法务与业主一起去法院掰扯本合同的合法有效性。如果业主与昆明万科物业一起去法院掰扯以上纠纷，万科物业肯定是输定了。欢迎万科物业作为“原告”，本业主作为“被告”静候法院的传票。

本业主给出一个建议：昆明万科金域缇香小区开盘业主入住10年了，早一点完成签订小区开盘以来的第一份《物业服务合同》，完成依法治国的依法治理小区，任何人无权干预。

《合同》可以参照万科物业服务合同的原始文本，但是，对于原文本损害业主利益的条款，必须删除。以下是修改建议：

祸害万科金域缇香小区业主的原《物业服务合同》修订建议

甲方业主姓名：           物业地址：                       联系电话：               

乙方物业公司：           法人姓名：          职务：       联系电话：               

一、原《物业服务合同》的甲方签名，缺少业主大会的依法授权公示，原《合同》无效。

二、为方便使用，原《物业服务合同》格式条款中，对有损害业主利益约定的条款，修改如下：

第六条原文： 本合同期限2014年11月1日至2017年10月31日止，如合同到期时同时具备以下两个条件，本合同继续有效：

A. 乙方同意继续履行本合同；

B. 未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。

第六条更改如下： 更换物业企业的有效法律、法规的依据为：国务院《物业管理条例》和地方人大制定的《昆明市物业管理条例》具体规定。

第十五条原文：本物业管理区域物业服务收费执行包干制，在业主共有物业经营收益按以下第二十六条约定分配的基础上，业主应按其拥有物业的建筑面积，按以下标准交纳物业服务费：

     小高层住宅：2.3 元/月.平方米

     高层住宅：2.3 元/月.平方米

     以下（略)...............

第十五条更改如下：本物业管理区域物业服务收费执行酬金制，在业主共有物业经营收益按以下第二十六条约定分配的基础上，业主应按其拥有物业的建筑面积，按以下标准交纳物业服务费：

     小高层住宅：0.80—1.80 元/月.平方米

     高层住宅：0.80—1.80   元/月.平方米

     收费标准必须以法律法规、《合同》、以及万科物业公示的物业服务成本为依据。

第二十六条原文： 业主共有物业经营收入按下列约定分配：

1、产权属于业主共有的【车位】、【会所】、【文化活动中心】的经营收入，乙方按总收入的10%提取代理服务费后，其余部分全部纳入物业服务费，服务成本列入本物业服务成本。

2、除业主共有的【车位】、【会所】、【文化活动中心】外的其它共部位、共有设施设备，经营收入，按以下顺序分配：

A、乙方按总收入的10%提取代理服务费；

B、 总收入的90% 归全体业主共有，专项用于共用部位、共用设施设备的维修，也可以经由

业主大会法定人数的同意，分配给各位业主所有。资金保管暂由乙方代为管理；

C、 其余部分纳入物业服务费，服务成本列入本物业服务成本；

3、乙方每季度公示业主共有物业经营收支情况，接受业主监督.

第二十六条更改如下： 业主共有物业经营收入按下列约定分配：

根据《物权法》二百八十二条的规定，产权属于全体业主共有的【车位】、【会所】、【文化活动中心】的经营收入，乙方按总收入的10% 提取代理服务费后，其余部分全部纳入全体业主的公共收益中，不得挪作他用。

三、新增条款：

1、因为小区物业非高科技企业，大型物业公司对小区物业的管理方式，给甲方业主民事主体

行使权力造成诸多的不便。因此，小区的物业服务机构必须具备法人资质，如果是物业服务公司派驻小区的物业服务机构，至少必须具备其法人母公司的二级法人机构，必须可以独立承担民事主体的法律责任，并以原告、被告身份，独立承担法律民事、刑事责任。尤其是其代为收取的业主物业费，除了法律、法规明文规定支出的费用，以及和业主约定的合理费用，不允许有一分钱离开小区物业财务，不允许脱离业主的监督。

2、小区业主地下车位服务费，由每月每车40元，改为每月25元，其中10元为人工费，剩余15元为业主固定车辆购买防火、防盗、放水商业保险，不得脱保！

   

3、凡是业主没有证据故意拖欠物业服务费用，影响全体业主利益的物业与业主之间的经济纠纷，本合同主张先行调解，调解组成员，可以聘请德高望重的业主担任调解员，解决业主对物业企业的困惑，调解属于业主自愿参与，调解达成和解，不出具调解谅解书。如果不服，请业主直接诉讼至法院，请求法院依法裁判。

4、根据《物业服务收费管理办法》第十二条的规定：

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。双方约定每半年审计公开物业成本一次。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

然而万科物业对业主提出的异议无任何答复，更没有公示。比如万科物业收取每年涉案￥195万的“安全秩序服务外包”的法律依据哪？《合同》依据那？万科物业想收钱就是一句话，可以不做任何的解释。万科物业拿了不该拿的钱，为什么省市区物业监管机构的监督怎么没有发现如此巨额的经济犯罪？还有，金域缇香小区物业价值不菲业主共有财产，一辆SUV汽车失踪N年了？

5、凡是业主故意拖欠物业费，影响整个小区全体业主利益，凡是甲方业主败诉，从欠费当月开始，物业费收取惩罚性费用，每月物业费上涨至每平方米￥2.30元，90天以后每月物业费每平方米上涨至￥2.80元，待结算完清后，恢复本合同约定费用基数收取。如果乙方物业因为确有过错败诉，对甲方业主不得增加拖欠的惩罚性物业费。

6、以上条款的解释权属于甲方，仅限本《合同》新增条款，双方对合同发生争议，可以协商解决，协商不成，可以起诉至人民法院裁判。对于需要增加或者补充条款，双方可以另行协商。

7、《合同》有效期限，自2024年1月1日至2026年12月31日至，合同期满，如果双方对之前履行本合同没有发生纠纷和异议，甲方建议本合同有效期可以自动顺延一年，截止日期2027年12月31日止。

本案省市区物业监管机构长期不能有效治理！已经涉嫌不作为，请问省市区物业监管机构职员居住的小区，发生在眼皮下的物业行业为非作歹，你们又是怎么解决的？

最后警告昆明万科物业：

你们真以为不签《物业服务合同》，长期积累剩余的业主物业费，就是万科所有了？做梦吧！

不该拿的钱，不管对公对私，万科物业伸手拿走了，属于刑事犯罪，已10年没有审计财务了？

万科物业合法收入的来源，仅限法律法规明文规定的，与业主合法签订的《物业服务合同》！

非法收入，不管因公因私，不受国家法律的保护，不但要坐穿牢底，还要一分不少的吐出来。