特大号外：万科昆明物业公司在非法经营，非法收取物业费

2024年全国两 会期间的热门话题：代表们提出，必须依法取缔物业行业，业主与物业的矛盾到了不可调和，整个行业已经成为人人喊打的行业。矛盾除了行业自身的问题，还有监管机构的不作为乱作为，利用行政监管的权力，在故意制造亿万富豪。这些人工制造的“富豪”，远比旧中国时期以刘文彩、黄世仁为代表的地主阶级，以及地、富、反、坏、右分子要坏的多多，吃的是业主的、喝的也是业主的、养家糊口还是靠业主，却威风凛凛的欺行霸市，仅仅万科昆明金域缇香小区，业主开盘入住十三年多，物业财务从来没有过依法审计，居住有2500余户的业主，人民币一亿五千万元业主的资产哪里去了？每每问及，万科小区物业均以沉默表示拒绝回答！属于业主的物业费，万科小区物业想拿就拿，能拿的走吗？你真的以为不会进去踩缝纫机？一个物业服务企业，你还有公信力吗？

特大号外：

万科物业在昆明金域缇香小区的经营，自从楼盘销售开始，万科前期物业合同，以及和业委会签订的合同，都没有向业主提供物业所有服务项目的单独报价，而选聘物业也没有公开的招投标，此行为就已经涉嫌违反国家的法律、法规、和行政规章。

2024年5月13日，本业主在盘龙区法院起诉万科物业历时4个月，昨日盘龙区法院通知我，所有起诉到法院的业主与物业纠纷，他们全部延后，等待开庭审判的“统一标准”。我当即决定找盘龙区法院院长投诉，很遗憾盘龙区法院三楼301房间的院长不在，立案庭收案法官告诉我，和院长见面就说是“物业纠纷” ?

那么一个新问题来了，我们小区物业与业主之间没有《物业服务合同》的约定，那么对这种鼓捣业主强迫业主接受服务的万科物业推行的“服务”行为，业主是否属于被迫被动接受呢？“万科物业” 收取物业费的具体行为，业主是否可以拒绝缴纳物业费? 法院没有答复。

小区产权是业主的，是否接受“物业服务”，国家法律的明文规定，必须在平等、自愿、等价有偿、不得违反法律、不得损害公民利益的基础上，由业主与物业公司约定，不能是物业的单方行为，不能没有协商一致的强买强卖的强制式的“物业服务”，只要是物业说一声，物业提供服务了，业主就要必须支付现金? 不管有没有《合同》约定，业主都必须支付“物业费”?

本人公开声明：

绝不接受没有《物业服务合同》约定强买强卖的鼓捣服务，4月开始，拒绝缴纳物业费。

而万科物业在没有任何的依据之下，又要长期在金域缇香小区摆摊设点，提供的所谓“物业服务”，此行为是法律明文禁止的强买强卖！万科物业①法律依据哪？②合同依据哪？

如果昆明万科物业拿不出来任何依据，就是故意在侵犯业主的人身和财产权利！

万科物业不能提供①法律依据和②合同依据，就属于非法经营，和非法收取物业费。

敬告万科昆明物业：做任何事情都有一个度，只要说实话，都有被原谅的可能，但是如果违法，性质就变了，不怕你骗我，就怕你骗不了我！

《合同》乙方万科昆明物业公司，拒绝与甲方业主签订《物业服务合同》，那么万科昆明物业在金域缇香小区向业主提供的物业服务，就属于非法经营，所收取的物业费，因为没有法律的依据，也没有与业主合同的约定，收取物业费于法无据。

中华人民共和国《民法典》第5条规定的“自愿原则”；

第五条 民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。

对于昆明万科金域缇香小区，根据《宪法》《民法典》《物业管理条例》的规定，万科物业没有任何法律授权对民事主体强制规范的权利，然而万科物业却肆无忌惮的强制行使超越法律的行为，其行为是违法侵犯业主人身与财产权利的行为。奇葩到了如果万科物业一句“我不同意”，那么小区的业主不能依法行使民事主体的权力，奇葩哟！

业主出资购买了小区房产的全部产权，而万科开发商也收到了购房款，民事主体的权利随着万科开发商的出售行为，也转移到了购房业主的身上，然而万科物业却非常霸道，仍旧控制业主民事主体的权利，真的是闻所未闻！业主可以遵循《民法典》的自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系吗？不行！因为万科物业的小职员一句“我不同意”！业主的人身和财产合法权利就变成万科物业的了！

《民法典》第944条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

《物业管理条例》第41条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

如果没有①法律的依据，又没有②《合同》的约定，只有万科物业摆张桌子，也只是说了一声我是万科物业，就连一张通知业主万科物业的行文都没有，就可以一手遮天？强买强卖！就可以开始收取业主的物业费了。

如果有业主对物业违法行为提出异议，为此拒绝缴纳物业费，“律师函”和法院的“传票”就跟着来了。从此业主开始在百忙赚钱养家的工作中，挤出时间去应付法院的诉讼。

而所谓的“律师函”不是司法行政公文，是道貌岸然的万科物业狐假虎威的工具罢了。

解读什么是律师函，本业主个人理解如下：

1、它不属于司法机关的行政公文范畴；

2、它的本质是一种委托代理进行纠纷一方意思表示的行为；

3、但律师函对民事纠纷的认定，并不是真正有效的认定，具体还要法院的认可；

4、律师函必须要有律师签章和盖章，代表对此函负有法律责任；

5、如受到律师函的威胁、恐吓等行为，可向公安机关报警，或向出具律师函所在当地司法局律师处状告，追究委托人以及代理律师的法律责任。

在看网民对律师函的解读，以下这段最详实：

所谓“律师函”，是物业公司，拿鸡毛当令箭，来摧收物业费，是黔驴技穷的手段；尽管作用不大，但暴露了物业公司吸血本性，及对业主强迫交易，践踏小区业主人身和财产权利，却从不反躬自省的，不可救药之处；这是物管陈规，重物业资本利益，而放纵物业公司利益最大化，勿视业主人身和财产权利的恶果！

以下是《民法典》关于物业服务合同的规定：

《民法典》第938条规定： 物业服务合同应当采用书面形式。

这是《民法典》规定的强制规范，

它已经排除了用“口头”和“事实”这些虚拟《合同》的约定方式。

没有①法律依据，也没有②合同依据，那么，凡是于法无据的万科物业各种收费，就属于非法所得！临时工周帅别以为这部分巨额现金就是你的了，金域缇香小区开盘至今12年，竟然从来没有对小区物业财务进行审计，拿走的只能一分不少的全部吐出来！如果临时工周帅不愿意说清楚业主物业费的去向，也不愿意吐出来数额巨大的所有非法所得，周帅唯一的下场就是进去把牢底坐穿！法律没有规定，为企业利益非法所得就不是犯罪哟！

金域缇香小区《物业服务合同》甲方业主与乙方物业招标的主次双方的位置颠倒了，是乙方万科物业向甲方提供万科企业的格式合同，并邀约甲方业主被动的签订《合同》，乙方物业利用格式合同设定损害业主利益条款，侵犯业主人身和财产权利。

本案案例：

    昆明金域缇香小区业委会与万科物业签订的《物业服务合同》，《合同》第六、十五、二十六条的约定，就是故意在损害业主的利益。

   《合同》还涉嫌以下违法行为：①法定必经程序是空白，②《合同》没有向业主公示，③《合同》没有公开征求业主的意见，④业主委员会参与签字的《合同》，因为没有业主大会的授权，这样的约定即使是双方签字了，这也是无效的约定。

    合法有效的《合同》，必须满足国家法律、法规、和行政规章的法定要件，这是法定的强制规范，如果不能满足法定要件，《合同》即使是甲乙双方签字了，合同也是无效的。万科物业临时工周帅不信，我们盘龙区法院见！业主要看看万科物业怎么诡辩！

当甲方业主提出根据《民法典》第九百四十条的规定签订《物业服务合同》的时候，对甲方业主邀约万科昆明物业签订《物业服务合同》，业主的行为没有违反法律、法规、行政规章的规定。而万科物业竟然无法无天、理直气壮的拒绝了，真的是奇葩哟！

业主依法用最简单、最朴实语言直接询问？谁出资买下房子？这是谁家？谁是业主？

万科昆明物业不是不懂的吧？怎么把自己当成小区的出资人了？如果甲方业主违法，故意损害万科物业的利益，乙方万科物业拒绝签订《物业服务合同》，最简单的方式只有一个，撤离小区，这是万科昆明物业的权力，也可以向公安机关提出刑事报案。如果甲方业主没有违反法律、法规和行政规章，万科昆明物业应邀，就等于承认了甲方业主邀约的条件，如果拒绝那就立即清算，必须撤离小区。

业主最大担心万科物业一旦撤离小区，由临时工周帅“控制”的地球立马停止不转了！

既然万科昆明物业不愿意服务小区物业，直白地说不愿意干了，临时工周帅可以带上你的人走啊，业主没有强迫你？反而是万科昆明物业在故意对业主实行法律明文禁止的强买强卖的行为，搬张桌子一放就说：我是物业拿钱来！并非离开万科昆明物业，小区甲方业主就不能依法管理小区了。

恰恰是万科物业的百般阻挠，小区开盘十二年没有依法审计万科物业财务，这是在剥夺业主对物业财务的知情权，万科物业你违法了，涉嫌非法侵吞业主的财产，涉嫌刑事犯罪。特别向临时工周帅透露，属于业主所有的钱，并不是万科物业职员没有装进自己的口袋，就不构成犯罪哟！只要没有法定依据和合同约定，就完成了刑事犯罪的构成要件

只要是没有法律依据和《合同》依据，动用了不该支付、不该转账、不该使用等非法手段，动用了业主的物业费，就构成以非法占有为目的经济犯罪，前面说了，并不是没有装进自己的口袋，就可以逃避刑事法律的追究。提醒临时工周帅，本小区的第一份《物业服务合同》因为缺少法定程序没有走，《物业服务合同》依法无效！

临时工周帅，你不信，我可以另案起诉万科昆明物业《合同》无效，民事部分交给法院裁判！属于刑事部分交给经侦支队办理！在向临时工周帅透露，民事案件可以撤诉，但是业主一旦起诉，不会轻易撤诉。本案涉案的刑事部分，因为属于公诉案件，且涉案资金巨大，不能撤诉哟。这年头很多人都在自保，谁敢为小小的临时工搭上自己的前途？

《民法典》第九百三十八条规定：【物业服务合同内容和形式】

物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。
第九百三十八条同时明文规定：  物业服务合同应当采用书面形式。

第九百四十条规定：　建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，①业主委员会或者②业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

本条规定的“服务期限届满前”，指的是有效《物业服务合同》必须具备双方协商一致约定的《合同》有效期限，而不是万科物业单方宣布的有效期限，而《合同》有效期限需要延长，那么，必须是双方在“平等自愿”的基础上“协商一致”，如果业主甲方没有与物业乙方协商一致，《合同》延长有效期限无效。

物业服务合同是商务合同。

法律分析：《物业服务合同》是合同有效期内，甲乙双方相互监督、互为权利义务的双务合同，而甲方发出的招标要约，是希望与他人订立合同的真实意思的表示，该意思表示符合《民法典》第四百七十条规定。

经常能听到的所谓“事实上合同”“口头合同” 于法无据。

2024年1月15日中午13点30分，业主去盘龙区法院立案庭起诉，状告万科物业拒绝签订《物业服务合同》，法院依法收案，在业主看来，依法经营，这是万科物业的法定义务，有什么可以辩论的，所以业主向盘龙区法院提出先行厅外调解，希望争取依法治理小区，也争取业主获得最大利益化，避免业主一个71岁的老人往返法院开庭质证和辩论的麻烦，愿望是美好的，现实是骨感的。

2024年2月21日，法院 JI 法官通过087164****75座机电话来电告诉业主，法院法官给万科物业打了几次电话做工作，万科昆明物业向法院法官保证，一定会主动直接邀约和业主见面沟通。

然而，万科昆明物业直接把昆明市盘龙区法院的JI法官糊弄了，直到2024年2月21日16点17分，业主没有接到万科物业的任何电话邀约。那么业主有权请求法院停止庭外调解，把业主递交的《起诉状》转为直接开庭裁判，不在进行厅外的调解工作。

依法治国包括了昆明依法治理小区，而万科物业是香港上市公司，如果法院有诉讼纠纷，必须依法向股民、社会公示。如果因为公示，引起万科物业股票下跌0.1%，那么把万科昆明物业一年的收入陪完了，也不够股市实际的亏损！业主给了万科昆明物业的面子，法官也努力了，但是万科昆明物业却是当面一套背后一套，继续损害业主的人身权利和财产权利，破坏国家依法治国和依法治理小区。

做任何事情都有一个度，只要是说实话，都有被原谅的可能，

但是如果违法，性质就变了，不怕你骗我，就怕你骗不了我！