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2020年9月10日，本小区第三届业委会与湖北沐朗建设有限公司（“沐朗公司”）就本小区上东1-10区、特一、蚂蚁工坊和上西1-11区签署《万科城市花园小区防水工程维修合同》（“该工程合同”）。 在第四届业委会成立开始着手渗水维修后，沐朗公司持遗留合同上门要求执行。 经社区、街道、公安局多方会议协调。在协调会议上，第四届业委会正式提出原合同签订草率，没有约定施工工艺，材料，品牌，发生进度和质量问题的追责。460多万的合同没有任何约束首付款就要支付50%。如果继续执行，维修质量得不到保证；同时依据住宅专项维修基金申请的要求，2020年至2024年之间新增部分无法维修。 第四届业委会向沐朗公司提出可以先协商解除合同，结清之前款项，同时沐朗公司作为新招标公司同等条件下可以优先合作。但是沐朗公司在多方会议中始终强调，公司执行原合同，确保公司利益为首要条件。至于城花渗水维修是否顺利，则延后考虑。 至此，考虑到该合同在之前3年，第三届业委会、社区、街道均未继续执行。本着对业主负责的态度，第四届业委会委托律师进行了完整的调查： 经第四届业委会前期聘请律师详细调查后，发现该合同存在多处极为严重的问题： 一、该工程合同的签署未经业主大会表决授权 * 根据民法典第二百七十八条规定，建筑物及其附属设施的改建、维修及使用专项维修资金支付工程款，属于业主共同决定事项，应由小区业主共同讨论决定。 该工程合同的签署疑似未经业主大会依法召开、表决及授权。 （1）大部分业主疑似对于同意小区进行防水工程维修并授权业主委员会与沐朗公司签订该工程合同并不知情。 （2）关于使用专项维修资金支付工程款，均系由物业服务公司人员致电部分业主并代业主签字。武汉东湖新技术开发区房屋管理局已经发函否认通过“采取电话录音、物业代签方式进行征求意见”方式征询业主意见并驳回维修资金申请。 沐朗公司施工存在拖延工期、质量不合格等诸多违约行为 * 该工程合同约定房管局拨首付款后，才能入场施工。但是沐朗公司在小区未出具开工单的情况下，径直违规进场开工。 * 该工程合同约定工期为180天。该工程合同签署日期为2020年9月10日，沐朗公司疑似于2021年8月25日首次进场施工，截至本通知发出之日长达2年半的时间内，沐朗公司仅仅只完成了60余户的有效维修。沐朗公司工期存在严重拖延，造成小区业主漏水问题长期无法得到解决。 * 沐朗公司声称已维修181户，但经与相关业主初步核实，沐朗公司进行了有效维修的只有【69】户，未维修或维修后仍然渗水的有【60】多户，维修工艺不符合要求的有【52】户，不合格比例高达【61.88%】！严重不符合施工质量要求。 关于施工工艺，经业委会初步现场勘验，很多渗水的点位本来需要铲除后再补漏回填。但是沐朗公司维修部分房屋时，没有先进行铲除，而是只是简单的在外面刷了一层涂料，敷衍了事。而且沐朗公司在提交的结算材料中，却又将铲除、回填等工序列入其中。而且沐朗就已维修部分所提供的工程结算价格，远远高于第三方现场审核的价格，有结算金额造假之嫌。 此外，沐朗公司所提供的已完成维修的业主联系方式错误百出。沐朗公司所声称的已完成维修量真实性存疑，有效施工比例可能会进一步打折扣，业委会后续会进一步核实。 三、该工程合同的内容可能损害全体业主的合法权益 * 该工程合同总金额高达500万，但是合同内容极其简略，对于质量、工期延误、竣工验收、违约责任等核心条款均没有明确约定，而且在签订前却未做入户勘探。工程款价格合理性存疑，合同条款也无法有效保障业主利益。 * 沐朗公司施工工艺不合格，可能需要安排第三方公司对此进行铲除并进行修复，从而额外增加了业主费用负担。 * 沐朗当前办公地址与营业执照办公地址不符，且系与其他公司公用一处办公地址。沐朗多年来仅有一人依法缴纳社保。沐朗公司履约能力存疑。 综上可知，该工程合同未经业主大会有效表决通过且有损全体业主的合法权益，极有可能为无效合同。同时考虑到沐朗公司长期拖延工期、已施工部分质量严重不合格等情况，我们有合理理由怀疑沐朗公司根本不具备妥善履行本小区施工维修的意愿和能力。 |
