北京朝阳区东台居业主恳请万科重视规划调整

我是北京市朝阳区东台居（“万科公园五号”）的业主。自2011年交付以来，小区历经多次改建改造，与交付时的规划布局已大相径庭。近期获悉小区入口处的官舍（《商品房预售合同》中的#5号楼）将整体出租给知名餐饮企业，我深感忧虑。

为避免矛盾升级，减少各方不必要的损失，我和其他业主一起与贵司招商经理、官舍业主代表、万科物业负责任以及社区相关工作人员于3月12日举行会谈，明确提出此事可能损害小区业主利益，恳请万科北京公司予以重视。然而，截至今日（3月27日），我们仍未收到积极地反馈。本着真诚沟通的原则，我特此致函，恳请贵司在项目投资前充分听取业主意见。同时，我们也希望借此机会，就小区整体规划、商业配套等问题进行深入沟通，共同推动社区的可持续发展。

一、           关于会所功能变更的关切

《商品房预售合同》明确约定， 5#楼定位为会所，虽具备“餐饮用房”属性，但应优先满足会所功能。会所作为商品房项目的重要配套设施，理应服务于业主的商业、休闲娱乐及文化体育需求。将其整体或大部分用于餐饮经营，不仅违背合同约定，更将损害广大业主的合法权益。

?若5#楼业主执意将其改为餐饮，我们将依据《物业管理条例》等相关规定，提议召开业主大会，就5#楼业主将部分餐饮改为全餐饮的问题进行讨论和表决。对于潜在的租客或买方，我们希望其在了解5#楼的背景以及潜在的法律纠纷和行政处罚的前提下，作出理性的投资决策。

二、           商业街业态调整的合规性质疑

东台居作为贵司进军改善型住宅市场的标杆项目，其商业街为2#、4#、7#楼的底商，原定位为非餐饮和轻食业态。然而，近年来，商街北侧陆续引进餐饮企业，有违最初承诺。《中华人民共和国大气污染防治法》并结合《北京市新增产业的禁止和限制目录》，对餐饮项目设立实施严格限制，尤其是居民住宅楼及未配套专用烟道的商住综合楼。我们对此类餐饮企业如何取得营业执照存疑。同时，贵司无视业主利益、引进餐饮企业的做法，可能面临合同无效、行政处罚及民事赔偿责任。

三、           小区整体规划调整的合理性探讨

• 景观维护问题：作为项目高端定位的重要支撑，入口喷泉和水系长期闲置，严重影响小区品质；
• 垃圾分类管理：疫情期间的集中堆放模式已不适应当前形势，集中堆放点严重影响小区主路通行及美观、造成卫生隐患，另一方面，地下车库垃圾桶的取消也给业主带来极大不便。
  

作为东台居的长期业主，我们深感有必要建立规范的业主自治机制。鉴于小区尚未成立业主大会，过往改造多采取物业个别沟通方式，存在信息不对称等问题。若上述问题无法得到有效解决，我们将考虑发起成立业主大会，通过业主公约形式，系统解决小区治理问题。

第十四届全国人民代表大会第三次会议结束不久，会议明确提出"推动房地产市场止跌回稳、盘活存量用地和商办用房"的战略部署。我们坚信，在中国经济稳步复苏、房地产行业转型升级的大背景下，贵司作为行业领军企业，必将以更高的社会责任感，积极地将东台居商街打造为首发经济和新质生产力的示范窗口，展现国有资本主导下的企业担当。

我们恳请贵司领导团队高度重视东台居业主的合理诉求，共同维护万科品牌的良好声誉，携手打造和谐宜居的高品质社区。同时，我们也将继续采取必要的措施维权。
      此致
敬礼


北京东台居业主

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北京万科客户关系中心
2025年3月28日