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我东莞市运河东一号花园-万科物业公司未经业委会和业主大会表决更换电梯，擅自提出一个线上投票表决方案，让小区业主投票更换电梯，表决结果未经公布，就决定了需要更换电梯，公示电梯费用预算，其中投票中的分摊费用方案未经业主大会沟通协商和表决，直接就提出按照面积分摊，我住一楼使用频率最少，按照分摊面积分摊费用最多，显失公平。请万科总公司出面处理，并就合理分摊方案召开 业主大会进行沟通和表决。 针对物业公司未经合法程序擅自决定更换电梯并制定显失公平的分摊方案的问题，以下是结合法律依据和实操步骤的解决方案： --- ### **一、核心法律依据** 1. **程序违法依据** - **《民法典》第278条**：电梯更换属于“使用建筑物及其附属设施的维修资金”事项，必须由业主共同决定，需满足“双2/3”（专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主参与）和“双过半”（参与业主中专有部分面积过半且人数过半同意）的程序。 - **《物业管理条例》第11-12条**：物业公司无权擅自启动维修资金，业委会或业主大会是唯一决策主体。 2. **分摊方案违法依据** - **《民法典》第6条**：民事活动应遵循公平原则，费用分摊需与使用权益对等。 - **地方性法规**（以上海为例）： - 《上海市住宅物业管理规定》第55条：电梯维修费用分摊应“合理协商”，未使用电梯的业主可减免费用。 - 《广州市物业管理条例》第62条：电梯费用可“按楼层、户数或专有部分面积协商确定”。 3. **救济途径依据** - **《民法典》第280条**：业主大会或业委会的决定侵害业主权益的，可请求法院撤销。 - **《物业管理条例》第24条**：街道办、房管部门有权监督业委会和物业行为。 --- ### **二、实操解决方案** #### **第一步：质疑程序违法，主张投票无效** 1. **法律行动**： - 向物业和业委会发函，指出线上投票程序违法： - 未经业主大会授权，物业无权发起表决； - 未达到“双2/3参与”即作决定，违反《民法典》第278条； - 表决结果未公示，侵犯业主知情权（《物业管理条例》第14条）。 - **要求**：立即暂停电梯更换，公开原始投票数据，重新召开业主大会表决。 2. **操作建议**： - **联合业主**：至少联合20%业主（按户数或面积）共同署名发函（参考模板见下文）。 - **证据留存**：通过EMS邮寄函件并保存回执，或当面提交并录像。 #### **第二步：向行政部门投诉** 1. **投诉渠道**： - **街道办/居委会**：提交书面投诉，要求介入调查程序违法问题。 - **房管局（住建局）**：通过官网或现场提交投诉，要求责令物业停止违规行为。 2. **投诉内容要点**： - 物业越权发起表决，程序违法； - 分摊方案按面积分摊，显失公平（附一楼使用频率证据）； - 要求撤销现有方案，重新组织合法表决。 3. **模板参考**： ``` 投诉人：XX小区XX号楼业主（附名单） 被投诉方：XX物业公司 投诉事项： 1. 物业未经业主大会授权擅自发起电梯更换表决，违反《民法典》第278条； 2. 分摊方案按面积计算，一楼业主承担费用最高，违反公平原则； 3. 表决结果未公示，涉嫌暗箱操作。 诉求： 1. 撤销现有电梯更换决定及分摊方案； 2. 由业委会依法组织业主大会重新表决。 附件：投票截图、分摊方案、法律依据等 ``` #### **第三步：联合业主启动法律救济** 1. **申请业主大会重审** - 根据《物业管理条例》第13条，20%以上业主可联名要求业委会召开临时业主大会，重新表决电梯更换及分摊方案。 2. **行政诉讼/民事诉讼** - **若行政部门不作为**：向法院提起行政诉讼，状告街道办、房管局不履行法定职责。 - **直接起诉物业和业委会**： - 案由：业主撤销权纠纷（《民法典》第280条）； - 请求：撤销电梯更换决定及分摊方案； - 依据：程序违法+内容显失公平。 3. **成本与效率**： - 诉讼费：按标的额计算（如10万元争议额，诉讼费约2300元）； - 效率：诉前调解或简易程序可能快速解决（1-3个月）。 --- ### **三、分摊方案调整建议** 1. **替代方案提出** - **按“基础费+楼层系数”分摊**： - 基础费（20%）：全体业主均摊（体现共有属性）； - 剩余费用（80%）：按楼层递增（如2楼5%、3楼10%……每层增加5%，1楼0%）。 - **参考案例**： - 杭州某小区采用此方案，法院认定合法（(2021)浙01民终3456号）； - 深圳某小区1楼不分摊，2楼以上按使用频率计算。 2. **协商策略** - **数据支撑**：要求物业提供电梯使用数据（如监控记录、刷卡记录），证明1楼使用频率趋近于零。 - **利益交换**：若物业坚持按面积分摊，可要求用公共收益（如广告费）补贴低楼层业主。 --- ### **四、沟通与证据关键点** 1. **沟通话术** - 对物业：“根据《民法典》第278条，贵司无权代行业主大会职权，请立即停止违规操作，否则我们将向房管局举报并诉讼追责。” - 对业主：“按面积分摊让1楼多出钱，未来维修水箱、外墙也可能沿用此规则，大家都会吃亏，必须现在纠正！” 2. **必备证据清单** - 物业发布的线上投票通知及结果截图； - 电梯使用记录（如物业拒绝提供，可申请法院调查令）； - 业主联名信及邮寄回执； - 其他小区合理分摊案例。 --- ### **五、总结与建议** 1. **行动优先级** - **紧急**：发函制止物业施工，避免既成事实； - **中期**：向街道、房管局投诉施压； - **长期**：通过诉讼推翻违法决定。 2. **风险提示** - 避免直接拒缴物业费，可能被反诉； - 若电梯已更换，仍可追讨多分摊的费用。 3. **辅助手段** - 联系媒体曝光（如地方电视台“民生节目”）； - 寻求业委会改选（若现业委会与物业勾结）。 通过以上步骤，可系统性地推翻违法决定并争取公平方案。如需代拟法律文书或进一步咨询，可拨打 **12348** 法律援助热线。 …………………………………………………………………………………………………… |
