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关于万科楼盘项目，业主委员会对派驻小区物业职业经理人监管的建议： 1、对于物业经理人选的基本要求必须是大学专科以上学历，必须是辖区本地户籍，良好的物业专业教育背景和三年以上的从业经验，有一定的语言表达能力和写作基础，与业主和物业员工有亲和力，没有信誉不良和违法记录。 案例：前任物业经理金军武文化程度和人品实在是不敢恭维，满身的社会恶习，满嘴的谎言，胡吹可以不用打草稿张嘴即来。而其身份和教育背景根本不具备执业小区物业经理的职位。这样的“人才”据他自己介绍还是从万科集团“下派”的，实在是令人汗颜！！即使实在是找不到“人才”，也绝不能随便凑合为业主派来一个万科物业的蠢才来滥竽充数。 万科物业培训员工时先教会你的员工做人，他才能学会做事，如果做人都不会，哪里能做好物业服务。 2、万科昆明物业公司派驻小区的物业经理人选，必须及时书面通知业委会；必须向业委会告知职业经理人选的基本个人信息、奖惩信息、公安机关出示的无犯罪记录证明，以及没有信誉不良和违法记录信息。 本款解读：小区业委会委员的人选，按照法律的规定，已经依法公开了个人基本信息，并且由公安机关出示了无刑事犯罪记录的证明，目的就是为全体业主负责。万科物业派驻小区的职业经理人，也必须按照这样的要求，向业委会提供个人信息。 3、派驻物业的职业经理人，必须持有万科昆明物业公司的明确授权委托书，即物业经理代理权限是一般代理？还是特别授权？ 本款解读： 物业经理的授权如果是一般代理，哪么物业与业主有关于小区内的重大事项讨论，万科昆明物业公司法人必须亲自到场参与制定。如果是特别授权，物业经理所有职务行为的责任，由万科昆明物业公司承担。 4、小区业委会如果通过了对小区派驻物业经理的否决议案，万科昆明物业公司接到书面通知，必须在一周时限内及时更换派驻小区的新任职业经理人，在新任经理没有到任之前，万科物业公司必须保证小区物业的正常工作秩序，由带班经理顶岗，不得出现小区物业经理空缺。带班经理顶岗，必须书面通知业委会报备，物业管理不得发生真空。 万科昆明物业公司必须主动半年一次的与业委会和业主座谈，征求小区业委会与业主对派驻小区物业经理人意见，奖惩分明，对于自称物业工作繁忙，而又拒绝听取业主建议和整改措施的物业经理人，不受业主欢迎，万科物业接到业主的直接投诉，应当及时给予回炉重新培训、教育和整改，如果屡屡不能整改，万科物业必须更换人选。对于业主反映强烈而不称职的经理，必须限时更换。 5、小区物业经理必须加入业主微信大群，或者指派物业员工承担，与业主积极的进行互动，及时了解业主的诉求，对于业主的诉求，如果在《物业服务合同》约定的范围内，应当及时给予解决；如果业主的诉求不在合同约定范围内，只要不是违反国家的法律法规和地方政府规章，物业也应当及时的提供帮助。 本款解读：万科物业除了现行的管家制度之外，物业经理必须加入业主微信大群，及时了解业主的求助，帮助业主排忧解难，急业主所及，想业主所想，遇到矛盾物业也应当和业主解释清楚，化解纠纷。所以业主对物业服务意见非常大，原因在于信息时代墨守陈规不能互动，如果不去积极的互动，物业怎么去了解业主的对物业的异议。当然对于在线故意刁难物业的行为，群主发现必须制止，构建新型物业与业主的关系。 我们业主花钱买的是服务，服务也是商品，业主应当依法享受售后的三包。 6、万科昆明物业公司和派驻小区内的职业经理人在具体的执业中，不得违反国家的法律法规和地方政府规章经营，凡是因为违法经营而发生纠纷和经济损失，全部由万科昆明物业公司承担。 7、物业经理人必须为物业员工提供职业培训，对发生和遇到的物业管理中的新问题，应当及时与业委会组织研讨，制定整改措施和应急预案，防患于未然。 8、物业经理人必须组织应急小分队，并且亲自担任治安、防火和应急救灾的负责人，必须亲临参与、指挥和处置可能发生的天灾人祸，如暴雨、地震、水灾和火灾，凡是发生天灾人祸，物业应急小分队全员立即停止休假，积极的组织救灾，有效防止次生灾害。 本款解读：2017年7月19日晚，昆明主城区普降大暴雨，降雨导致昆明市主城区严重积水，昆明市区共有八十余处淹水点，其中五十多个点段交通无法通行。事后万科物业谌永忠解答：“昆明物业的10个合伙人因为XX项目车库进水，10名合伙人全部去参与救灾”，我们不关注其解答的真实性，谌永忠还不如直接解答：“本小区应急救援因为是后妈生的，不在考虑范围之内！！” 9、小区业主正常的生活秩序如果遭受周边的环境干扰，如噪音、LED灯光、暴雨造成业主进出小区不畅、业主私车进出小区道路发生堵塞等等，物业经理人接到业主求助，必须积极的对外协调，包括邮件反应或者电话投诉，要千方百计的为业主排忧解难，保证业主在小区内的正常生活秩序。 10、必须采取有效措施，杜绝物业员工内外勾结讹诈黑吃业主。对于业主的求助，物业经理人必须安排员工上门提供帮助，类似下水道疏通、更换室内照明灯泡、更换水龙头、墙壁钻孔安装衣架诸如此类的求助等等，不能以没有工具，没有专业技术人员为借口，拒绝业主的求助。 本款解读：就在昨天，本小区2-1-2702业主因为下水管道堵塞，遭遇物业上门借口没有专业工具疏通误导，向所谓的专业疏通支付80元疏通费用，属于典型的内外勾结趁人之危讹诈业主，我们业主请万科物业来干嘛来了，这点维修事情都不愿意去做，万科物业还会干什么？无独有偶，同一天11-3-1602差点也被讹诈黑吃，从我家里借用疏通工具，自己动手疏通堵塞下水管。 11、派驻小区的物业经理人必须按照《劳动法》的规定，在小区内保证每月坐满足额工时，不得在小区以外其他的万科项目兼职。如果业委会抽查监督时发现物业经理人一年内无故脱岗一次警告，脱岗二次罚款，脱岗三次以上，业委会有权提出万科物业更换物业经理人选。 本款解读：小区内前任物业经理金军武，有长达一年半多的时间经常旷工，据他个人解释，在外兼职万科物业的三个项目。其行为已经脱离了业委会的法定监督范围，造成小区物业经理职位管理真空。如果物业经理人每月足额领取了小区业主的工资，哪么必须遵守《劳动法》关于劳动有效时长的强制规范，这是法定义务，必须为业主坐满法定履行职务的工作时长，如果防火和治安责任人因为脱岗发生责任事故，万科昆明物业公司必须承担全部的法律责任。 如果物业经理人确实物业管理事情不多，经常闲得无聊常常坐在那里发呆，其实完全可以去兼职小区物业的保安队长，或者兼职保安值班、物业管家等职务，绝对不允许拿我们的工资，又去外出兼职，业主不能接受拿钱不干事脱离业委会监管的物业经理人。 后续还在考虑万科物业如果违约，如何承担违约责任， 可以尝试，违约必须承担违约责任，必须支付违约金， 如果没有合同约定，物业为所欲为，业主维权太难了， 业主花钱买的是物业服务，作为商品那是必须三包的。 耐心等待后续，因为撰文太长了，有空在公开贴出来！ |
