（二）关于万科楼盘项目的业主委员会，如何加强对小区业主正常生活秩序管理的尝试建议！高人的高招在期待中！

          如何加强规范小区公共秩序管理的尝试：

    1、如何治理小区内车辆乱停乱放的建议，由业主大会给予小区物业特别授权：

   （1）对乱停乱放车辆给予锁车警示；

   （2）授权物业对乱停乱放建立黑名单制度，违规车辆可以在一定时间限制内的禁止驶入小区，如果屡教不改连续发生违反小区管理乱停乱放的行为，业主大会特别授权物业可以永久禁止驶入小区；

   （3）发现属于物业不作为造成的乱停乱放，物业必须承担违约责任。因为乱停车造成车位所有权人的财产损失，过错方应当承担经济赔偿责任，如果可以证明属于物业管理不作为，哪么物业必须承担连带赔偿责任。

    是否增加外来临时停放车辆的停车费用，和具体增加的数额，另文约定；

    本款解读：业主对小区内车辆乱停乱放是非常痛恨，如何加强物业对乱停乱放治理的力度，可以尝试由业主大会授权的方式解决，业主大会的授权，代表的是全体业主的利益，相比物业治理方式力度大的多多。同时需要四处张贴广而告之的宣传，因为就有业主以被物业锁车为理由，到物业前台无理取闹，甚至扬言要打人，还砸坏了物业办公用品，而物业的办公用品，属于全体业主的物业费支付，如何禁止再次发生这样的案例，如何规范小区内的良好公共秩序，小区物业还需要我们全体业主的积极支持。

    2、建议小区的业主大会对于以下行为给予物业特别授权：

    (1)无偿占有和使用小区内的消防通道，以及公共区域的侵权行为；

    (2)不在指定地点乱挂晾晒衣物破坏小区绿化工程；

   （3)业主饲养宠物在公共区域内遛狗，必须依法依规的栓紧固定绳索，

    (4)妨碍业主正常生活秩序的其他行为；

   

    如果因为违反《业主公约》的行为和以上本款约定的行为，小区物业按照以下授权方式解决纠纷和争议：

    (1)物业可以劝阻说服、并且可以下发限期整改通知书；

    (2)如果因为本款约定发生治安案件的违法行为，物业可以向辖区派出所报案，并且追踪辖区派出所的处置结果；

    (3)物业也可以通过诉讼方式，请求辖区法院依法裁判，坚决制止消除隐患和非法占有业主公共区域的行为。

    凡是通过诉讼程序依法裁判，并确认本款约定的侵权行为成立，由侵权人承担全部的诉讼费、律师代理费、强制执行费，以及有证据可以证明因侵权行为而发生的所有费用。

    本款以上处置结果，必须及时通报业委会，如果影响恶劣要及时通报全体业主。

   

    3、关于加强小区进出门禁管理的尝试：

    为了维护业主正常公共秩序的管理，凡是因为业主报警、司法机关刑事案件的处置、行政机关的应急救援、以及业主的生命救护等特别公务进入小区，物业必须依法积极的配合，并且给予引导准入小区；

    其他行政部门公务进入小区，必须持有所在单位介绍信，方可准入小区；凡是未经合法不动产所有人允许的施工队，小区物业职员不得以任何理由无权代理业主私立和更改门禁准入的规定。

    本款解读：业主大会是国家法律法规和地方规章认可的小区物业监管的权力机构，业委会是业主大会休会期间的执行机构，未经业主大会和业委会的书面授权，事关全体业主的根本利益，小区物业不得以任何理由无权代理业主私立和更改门禁准入的规定。

    案例：2018年4月9日晚，物业属于无权代理，擅自将大批的社会闲杂人员放入小区进行的所谓问卷调查，这一具体物业代理行为，没有经过业主大会的授权，更没有告知业委会筹备组，因为问卷，造成了业主的思想混乱和恐慌，属于侵犯业主的人身权利，如果因为侵权行为发生严重后果，由万科物业公司承担全部法律责任。

    4、凡是小区内发生的非正常死亡、消防、治安、刑事案件，物业无权擅自处置，必须第一时间代为报警和通知业委会。不得违反法律法规和地方规章的规定，也不得隐匿私藏违法证据，更不能延误法律授权的管辖机关出警时间。

    案例：小区内发生数起非正常死亡案件，非正式死亡案件，物业经理只能依法报警由司法机关处置。然而物业2B经理金军武啥也不懂，没有经过培训上岗，在没有公安机关发出法医证明结果的情况下，竟然私自做主同意家属擅自处置尸体，如果是发生重大杀人刑事案件，物业经理有破坏罪案现场的嫌疑，也为刑事罪犯隐匿小区留下重大安全隐患。

    5、如果发生邻里之间的民事纠纷，授权物业可以组织双方进行调解，如果调解失败，物业应当积极引导民事纠纷双方当事人可以向社区、街道和派出所申请调解，或者通过一审管辖法院诉讼方式解决纠纷，并且告知双方当事人，不得因为纠纷妨碍其他业主的正常生活的秩序，不得妨碍小区物业履行《物业服务合同》的约定义务。

   

    6、凡是非《物业服务合同》内约定的项目，小区物业无权代为管理，不得代为非合同约定的收费项目。

    7、凡是属于万科地产在小区内的项目中，还没有出售的房屋、车位、人防工程，以及其他不动产项目，并且可以依法证明万科地产属于上述不动产项目的所有人，也必须按照《物业服务合同》约定，及时缴纳物业费用，允许物业代为管理，物业代为管理的不动产项目收费费率，应当高于或等于业主应当缴纳的费率，绝对不允许无偿占用物业资源。物业代为收费的费率，可以另行约定。

   

    8、万科昆明物业分公司和小区物业不得无偿占有小区内业主的公共区域资源，更不得未经业委会的同意，擅自在小区内举办促销、跑步、张贴万科地产以及二手房租售广告的任何活动，需要组织活动和张贴广告必须是有偿行为，并且通过业委会的许可和报备。

    案例：万科地产似乎还没有睡醒，以为卖出去的不动产还可以继续无偿占有和使用，未经业委会的许可和报备，曾经数次在小区内举行促销、跑步、张贴万科地产以及二手房租售广告的活动。万科地产侵权的后果，严重的扰乱了业主正常生活秩序，特别是大量社会闲杂进入小区，给小区安全带来重大安全隐患。

     后续还在考虑万科物业如果违约，如何承担违约责任，
     可以尝试，违约必须承担违约责任，必须支付违约金，

     如果没有合同约定，物业为所欲为，业主维权太难了，

     业主花钱买的是物业服务，作为商品那是必须三包的。

      

     耐心等待后续，因为撰文太长，有空在公开贴出来！

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