清远北部万科城的商机~~真是让人流口水

一期共2521套，按揭951套占37.7%，一次性1570套占62.3%

a1:按揭13套，一次性18套

a2:按揭15套，一次性17套

a3:按揭15套，一次性17套

a4:按揭14套，一次性16套

b1:按揭77套，一次性145套

b2:按揭98套，一次性117套

b3:按揭87套，一次性130套

b4:按揭81套，一次性135套

b5:按揭86套，一次性131套

b6:按揭71套，一次性146套

b7:按揭73套，一次性147套

b8:按揭80套，一次性136套

b9:按揭99套，一次性118套

b10:按揭65套，一次性155套

b11:按揭77套，一次性142套

二期共有1838套，按揭有759套占41.3%，一次性1079套58.7%

b12:按揭92套,一次性130套

b13:按揭66套,一次?性166套

b14:按揭69套，一次性97套

b15:按揭76套，一次性90套

b16:按54揭套，一次性113套

b17:按揭92套，一次性129套

b18:按揭97套，一次性124套

b19:按揭96套，一次性125套

b20:按揭117套，一次性105套

三期没精力做具体统计，目前总共有6500套，三期总共有6500-1838-2521=2141。

那么三期2100套房，按上面的规律与规模按揭就假写800套吧

万科城的位置就是偏与荒房的总价基本上是广州市内的首付，在那种地方按揭的人大多数是因为手上钱不多但又有孩子有必要买房自主的人。

所以按揭基本等于自主刚需，一次性的主要是投资养老自住构成。按揭投资的是少数，一次性用来养老自主的也是少数。这部分人互相扯平，那么从数字上就可以将按揭的套数认为是自主刚需的套数

现在来看

一期交房，刚需951套

二期交房，刚需759+951=1710套

三期交房，刚需在2510套左右

现在假设一台大巴是60人的运载量，每套刚需房有1人来回广州上班，每套房都是3口之家

那么票价与班次在大家普遍接受的情况下

一期交房理应需要15台大巴才能满足上下班高峰，每天有2853人在小区居住

二期交房理应需要29台大巴才能满足上下班高峰，每天有5130人在小区居住

三期交房理应需要42台大巴才能满足上下班高峰，每天有7530人在小区居住

二楼的网友补充说按揭也存在投资的情况，那么我就假设按揭中自主刚需的比例是x，那么二期交房后上下班的客流量是1710*x。如果x是

0.8就是1368人，60人大巴需要13台，50人大巴需要28台，有4104人在小区吃住

0.5就是855人，60人大巴需要15台，50人大巴需要17台，有2565人在小区吃住

目前形势来看一期交房估计有100套以下是自主的。到了二期交房来看交通潜在的需求量是非常大的，而且小区内的衣食住行商机是有潜力的。

如果小区物业不去主动解决，业主之间是可以自发组织一个代表性组织，和运输公司沟通进行自主解决楼巴的问题，当然真到了那个份上物业要反思下自己存在的必要性

现在来算笔经济账，二期交房后1710人上下班出行，假设早6:30~9:30及晚5:00~8:00每次票价是6元，那么光上下班的车票钱就是20520元。

票价与出行在非上下班高峰期间，也可以实行个性化策略，这样以保护运营商利益，例如：每天晚8点~12点票价定在10元每次等其它策略

其次还可以进行增值服务：针对万科城交通搞个网站进行出行及座位预约。属于小区预约用户收费vip折扣反之收费就按20元每次，这样即保护业主出行利益，也最大化节约运营商的车辆资源

再算下车辆运营成本，按50人的大巴来算。运营里程73公里，高速不超过60公里。每公里油耗2元，高速收费1.2每公里，单次成本就是73*2+60*1.2=206元，每趟成本412元。

每趟下来保证运营商的利润是0.5来算（运营商需要养车和发工资，这部分钱要算到他们的成本，在业主眼里是算到利润中的，所以业主眼里的0.5的利润率是高的，运营商就不一样了）每趟按618元来运营，那么每位每趟业主承担的票价就是12.4元，每次业主承担6.2的车票费即可

这些数据是与亲戚这位专业人士沟通后算出来的。

根据亲戚的说法行规是50人大巴900元一趟是肯定有赚头的，那么通过万科城乘车预约这种系统和价格差异手段稳定了客流量后，每趟在不挤车的情况下618元我估摸着还是有赚头的，毕竟这笔生意是每天都在做而不是一锤子买卖。这样业主也可以实现每次6.2每趟12.4的乘车愿望

从运营商的角度

   1)上下班是稳定的客流量

   2)不稳定的是非上班那么非上下班通过vip预约乘车系统的方式，预约票价10元每次非预约2  0元每次这种方式可以很大程度上确定非上下班时间的客流量。

客流量稳定后非上下班的成本对业主与运营商都是可以承受的，而利润对运营商来说也是稳定可期的

针对非满座我继续补充，这种情况可以偶尔出现不能经常出现。其实避免经常出现的方式也简单，假设运营商的满座率是x%时正好有赚头，低于就亏本：

  1）通过做车预约反馈就很清楚某个发车点满座率y%

  2）y%<x%则亏本就调整发车的频率，一天发10趟变成一天发8趟

  3）调整的具体方式与具体时间可以通过万科城乘车预约系统的基础数据，统计分析来动态调整。系统这部分分析统计数据对所有业主公开，这样业主也知道出行为何会有变动

这样就有效解决非满座情况下运营商亏本的问题，同时也能避免业主产生误解情绪。

当然上下班时间一趟车亏本的概率就更底了。

这里经常提到的乘车预约系统，其实有点类似某地医院网上预约挂号，说这套目前不存在的系统

1）开发一套这样的系统不难，经济成本也低，所以这套系统搞出来是比较容易和快的。

2）互联网接入同时除电脑可访问外也提供手机程序供大家随时访问系统，使用非常方便。

3）有了这套系统方便业主预约，方便了解运营商在发车前2个小时的最新发车安排，方便大家了解某趟发车满座率是多少。

业主不挤车运营商也不亏本有赚头。

本人是二期刚需业主，也有亲戚是从事租车行业的。如果看帖的你也是刚需自主用户，那么请加Q26706855，输入万科城刚需业主。

交房后小区问题没有改善，那么就让我们自己去改善——自已动手丰衣足食。只要有500人我们就可以行动

现在已经有刚需业主来加我26706855的Q

是个好兆头

当然更希望万科物业能主动解决这个商机

毕竟本人志不在商

尊敬的周先生：

    您好！

    从您的细心分析可知您是北万热心人，感谢您的真切关注。您分析当中假设成分和现实情况有较大差异，据我们了解，不少北万按揭的业主也是为投资客户。如有疑问，请致电北万客户经理邹先生13826126395，我们将竭诚为您服务！

广州万科客户关系中心

2013-06-18

回复 2楼广州万科客户关系中心的帖子

其实这套思路在客流量超过50人即可操作超过500人就意味着所有业主出行一趟即可很有赚头
其中假设中的万科城的预约系统可以更加方便解决客流量与满座率的问题

按揭中投资比例非常大对出行有多大影响呢，我看不大。而且即使很大方案也是可行的，让我来教教你们吧：统计出需要出行的实际人数，其实万科不发起这方面统计业主也是可以很方便的以实名方式发起统计，这样还避免了水军呢。
超过50人就可行，超过500人车辆运营商就会抢着来做这笔生意

目前搜房网已经有版主起了另一种统计：买了房不去入住的人是因为什么原因
第一阶段统计结果：有70%的人是因为交通：http://bbs.qingyuan.soufun.com/2829031918~-1/640342928_640342928.htm
第二阶段统计结果：有80%的人是因为交通：http://bbs.qingyuan.soufun.com/2829031918~-1/640342387_640342387.htm

要积极的心态思考目前的问题更好解决，而不要以消除的心态想着因为什么困难所以无法解决

回复 2楼广州万科客户关系中心的帖子

我也 是北万的业主,我不知道你们是怎么调查的说按揭的大部分是投资,我就是按揭的,也是刚需的,我现在都装修家具买好了,就是不能去入住,只能在广州租房住;
1.你们承诺的幼儿园到现在还没有建成,不知道什么时候可以完成,(能给具体时间吗)
2.出行成本那是相当的高,一个月的交通费两个人就要900元,在广州城中村租个三房的房租+水电+网费等所有费用也就是800多点;
3.不知道你们是怎么合作的运营商,安装一个有线电视就要1000多,广州的也没有这么高.
总体来说作为你们物业要多为业主想一想,不要总是找一些理由来回避现实情况..

回复 2楼广州万科客户关系中心的帖子

万科就说里面很多是投资客了？真是无语啊！你说那我们这些自主的买了房的怎么办？
楼巴不解决了吗？
又来踢球了“如有疑问，请致电北万客户经理 X 先生138xxxxxxxxxx，我们将竭诚为您服务！
唉，啧啧啧？

个人认为楼主说法比较有道理,如此好的提议被"邹经理"轻轻的几句就被否定了,实在令人痛惜!!!  大家不可否认,北万在交通方面是最大的短板,业主和万科在这方面的利益是一致的,甚至万科在这方面的受益远大于业主.万科现在的楼巴搞了多次"优化",效果实话说是有的,但本质并没有改变,基本是"挠痒痒"性质.一年左右时间搞到现在都没有实质性的进展.悲崔的是万科并没有意识到,改善交通是自己的的责任和义务或没有紧迫感!对楼主建设性论述的回复,讲难听一点,"真是丢尽万科的脸"!
  现在北万楼巴到底是物业管理还是地产管理?如果还是在地产管理,我们怀疑以销售为重心的部门,怎么可能花大力气和精力解决?现在楼巴的现状是否为销售部门的"装饰品",甚至沦为烧钱的负担?
  假设万科是一个管理规范化的公司,以客户需求为管理目标之一是可以理解和接受的吧?为什么客户反了近一年,即看不到问题解决态度,也看不解决的希望！
  "大城大爱"、“让建筑赞美生命”、“成就每个人的梦想”等等，用邹经理的话说，这些假设性与实际相差很大才是事实！
  现在这么多业主“投诉”也好，“不满也摆”还是对你们抱有一丝希望。后续交楼的业主会越来越多，楼巴的问题业主一年来都没有停止的表达诉求，如果还是不给予重视，回避问题，拖得越久，只能越搞越大，与其”客户骂声一片和自己声名狼藉，甚至业主暴发现场抗议“不如面对现实，实实在在解决好，我相信以万科的水平处理这个事是没有问题的，希望万科的领导们正视这个核心问题！！！

写这个帖子我人还在深圳上班回这个帖子我已在在广州上班了
在深圳很多同事朋友劝我将户口从广州转到深圳
但抱着在广州定居的想法八年来都没转
帖子到今天来各方面的反映来看刚需住户有，但目前统计情况数量有限：目前50人都没凑到。
如果真实情况是刚需用户人很多，那么只能理解为，他们中会上网看帖的人少不
当然真实情况如何我不清楚。

基于以上情况我已经在广州租了一套供五口之家居住的房子，九月交楼也会买齐家具。不是用来常住只是偶尔住下。


我算了下2016地铁轻轨全面开通龙唐3号线体育西路要21个站、到珠江新城要22个站台。怎么都要花90~110分钟，到了龙唐还要等车再转公交或楼吧又要花至少20分钟。全程怎么都要花2个钟！
那么楼吧经济成本姑且不说在时间成本不给力的情况下，常住就不可能。

回复 8楼zxmlgh的帖子

那楼主现在何意？我也是看到了你的发帖，只是没有加你而已，如果楼主真的把计划运营起来了那我就肯定去支持楼主，再说北万现在根本没有配套啊，看看随着下半年交楼这部分及明年小学开学，菜市场不知道能不能运营及社区医疗配套都起来入住率才会大啊。目前主要是没有配套住不了，而不是不想去入住。

回复 9楼YYH的帖子

1）目前要凑人，有人才好找车。目前人太少2）地铁的时间成本很难满足在天河区上班的大多数人需求，不排除少部分人上班位置好时间可以控制在1个钟左右
3）楼巴给力些，40分钟到广州越秀或天河某个地铁换乘区那么上下班常住都有可能

4）配套也确实是个影响常住的因素，但交通不解决好常住人少，配套的收费可以参考楼巴的收费——很难降下来。
总之配套与交通都要妥散解决，啥都好办法。哩话hi mei hi?