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关于万科城市花园管道热水停运的 公 开 信 尊敬的城市花园各位业主朋友： 新年好！ 做为北京万科的老业主，也是长久以来见证了北京万科17年成长历史的老朋友，衷心感谢您多年来与我们的守望相助，一路同行！ 我们深知，城市花园的生活热水事宜与家家户户的日常生活都息息相关，作为负责任的企业，也始终愿意协调各种资源，努力为业主提供优质、安全、稳定的生活热水。然而，多年来，园区热水管道系统逐年老化、频出漏水事故，虽然一直持续的进行检查、修补，但已无法通过局部维修的方式彻底解决管道严重老化的问题，整个园区存在着非常大的生活热水使用安全隐患。 因此，为确保各位业主朋友能够使用上优质、安全、稳定的生活热水，自2004年起，我们开始持续面向城市花园的住户提供免费安装热水器的增值服务，并从2012年7月16日起再次密集的以公示、上门拜访、电话、短信等形式，广泛告知尚未安装热水器的业主朋友尽快办理免费安装热水器的手续。同时，也反复提示将于2012年11月15日正式关停管道热水。期间，有小部分热心业主朋友与我们进行了反复的沟通，且就诸如建设锅炉房等各项可能的解决方案进行了深入的探讨。为此，经协商，将管道热水关停时间向后延期了一个月。但坦率的讲，目前还没有探讨出比安装热水器更加可行的实施方案。 截至2012年底， 8年间，全园区1899户业主中，已经有1300余户业主接受了关停热水和免费安装热水器的服务，占园区总户数的70%以上，在此要特别感谢业主朋友们的理解和支持；另有近百户业主始终联系不到；也有部分业主对此有困惑、不理解，甚至也有部分业主强烈反对关停管道热水而拒绝接受免费安装热水器的服务。设身处地，我们非常理解业主朋友们的各种想法与感受，也就此在街道司法所、居委会的参与下与部分业主朋友进行了多次坦诚、深入的沟通与交流。我们也深深的理解，这种替代性解决方案可能并不能够获得所有业主朋友的满意和支持，但我们非常期待所有的业主朋友都能够理解和接受目前针对小区就管道热水事宜所提出的替代性解决方案，因为这是在目前阶段，我们所能够找到的，能够为业主提供优质、安全、稳定的生活热水的最佳解决方案。我们恳切的希望，尚未安装热水器的业主朋友能够尽快办理免费安装热水器的手续，以避免给您的日常生活带来不便。 考虑到园区内管道热水系统积重难返，真的已经老化锈蚀到很有可能发生伤人损物等安全事故的程度，我们非常抱歉的通知大家，将于2013年1月10日开始，陆续关停城市花园管道热水。 在此，以本公开信的形式，再次就城市花园管道热水系统存在的问题和关停热水的原因向各位业主朋友汇报说明如下： 第一，城市花园热水供应管道老化锈蚀严重，如近期不能解决该问题，将形成安全隐患 城市花园是18年前由北京万科企业有限公司在京开发建设的第一个楼盘。建设之初，为方便业主生活，我们引入北京天利动力供热有限公司的商品热源，经小区换热站转换为热水后，供应到业主家中，为小区提供24小时生活热水有偿服务。城市花园热水管道在建设时按照当时的建设规范，采用直埋工艺，使用多年来，管道老化锈蚀严重，仅从技术层面考虑，对热水管道系统进行全面更换存在技术困难，且已无法通过局部维修彻底解决管道系统严重老化的问题。近两年以来，情况更加严重，如不能短期内解决，将形成安全隐患并很有可能导致伤人损物的情形发生，这是我们任何人都无法承受的。 2012年4月1日，北京市西城区车公庄大街4号物华大厦东侧人行道路面突然坍塌，正途经此处的杨女士坠入满是滚烫热水的坑中，全身99%的面积烫伤，4月9日晚，杨女士经抢救无效，在积水潭医院去世。该案例彻底地警示我们，在城市花园热水管道即将形成安全隐患的情况下，我们不能再因为顾虑小部分业主坚持使用管道热水的要求、盲目追求客户满意度，而罔顾安全问题，并一再推迟已经严重老化的管道热水的关停时间。 第二，管道热水供应替代方案难以在短期内推进并解决管道热水供应问题 首先，城市花园管道热水系统属小区公用设施，其所有权归全体业主共有。《物权法》第70条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物权法》第73条同时明确规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 2009年10月1日施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”城市花园小区及其管道热水系统等配套设施作为小区的配套设施与房屋同时交付业主使用，因此，该等设备设施亦已属于《物权法》所指称的业主共有部分，即城市花园管道热水系统的所有权归全体产权人所有。 其次，根据《建筑工程质量管理条例》第四十条第四款规定“电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，保修期为2年”，城市花园管道热水系统已超出上述条例约定的保修期。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十条规定“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管”。因此，如需对城市花园的管道热水系统进行全面更换，需由全体产权人（业主）作为建设主体进行申报，并动用住宅专项维修资金，不足部分，业主还应及时续交。而因城市花园建设时采用的直埋工艺，导致全面更换热水供应管道从技术实施上存在困难，即使从技术上能够克服困难，亦须全体业主同意并配合实施；关于部分业主提出的连接市政热水的建议，由于目前城市花园小区周边尚无市政热水管道系统，故连接市政热水系统缺乏路由；部分业主提出自建锅炉房的替代解决方案，我们一直愿意提供专业的配合与协助，但锅炉房建设需占用小区内部分面积，建设需申报、公示、审批，该等事宜，均需由全体产权人在符合国家相应的法律、规范的基础上，按报批报建程序取得规划和建设的合法文件，自行筹措建设资金后方可实施。我们也呼吁广大业主成立业主委员会，践行社区民主，进一步探讨其他更好的解决方案。 另外，维持城市花园的管道热水系统运营必须依赖两项基础，其一为小区内的热水管道和换热中心，其二为热源。目前城市花园每年在北京天利动力供热有限公司采购蒸汽热源，热源至本小区换热站进行换热。热源接至换热站后每年换热的热水约为7万吨，该7万吨热水直接供应到业主家中，但根据物业公司统计的数据显示，实际业主使用的热水约为1.4万吨（以收取的热水费用计算），换热和供热之间的热损失高达80%，浪费巨大，属于热效率低下的热水供应方式，既不低碳环保亦不符合节能减排的趋势。而从近年来安装热水器的情况来看，虽然用管道热水的业主在逐渐减少，但并没有相应减少采购热源的成本，并且随着能源紧缺和能源价值的合理回归，热源采购的成本将继续上涨。全体业主作为城市花园管道热水系统的权属人，北京万科企业有限公司只是在全体产权人未委托专业运营机构前代为运营，实际收取费用与实际运营费用之间的差额一直为北京万科企业有限公司进行垫付，并为此已经承担了相应运营亏损，如果这些运营亏损由使用热水的业主进行分摊，实际热水费用将上涨数倍以至于到无法承受的地步。（据尝试性测算，以2012年为例，如果小区全部业主每年使用7万吨热水，测算热水成本应该在约76元/吨，而不是目前实际收取的20元/吨；如果小区业主全年实际使用1.4万吨热水，则测算热水成本约为380元/吨，该费用是正常使用热水的业主所不能承受的。） 第三，管道热水系统应由全体产权人委托运营 管道热水作为一种商品，市场经济允许市场自主经营决策。城市花园管道热水系统不属于物业服务企业的基础物业服务范畴，对于超出基础物业服务范畴的部分，应由全体产权人对物业服务企业或其他运营单位进行单独委托。因城市花园小区目前尚未成立业主委员会，前期物业服务合同中也不能将城市花园的管道热水系统直接委托物业服务企业进行运营，北京万科企业有限公司又无权代替业主选择管道热水运营单位。由此，自城市花园建成后，北京万科企业有限公司一直在代为运营，而就城市花园管道热水系统目前面临的问题，我们已经没有办法继续维持其安全、稳定的运营。 另一方面，近年来因热水管道老化锈蚀、跑冒滴漏，导致部分业主不认可管道热水的热水质量，认为温度不够稳定、水质有瑕疵、停水检修频发等，进而拒绝使用管道热水；同时也有部分业主对管道热水系统评价较低，进而在使用后拒绝缴纳相关热水费用，使得城市花园管道热水系统的运营和维护处于恶性循环的状态。就此问题，我们也已多次与部分热心的业主朋友进行了深入探讨。客观地讲，一再地推迟关停的时间也使我们无法承受的安全隐患问题随之浮出水面。 经认真研究，慎重考虑，城市花园管道热水系统将于2013年1月10日开始，由南到北、自西向东陆续关停。在此，再一次恳请还没有接受热水器免费安装服务的业主朋友，请您在接到本公开信后尽快来办理免费安装热水器服务的手续。根据园区不同户型的需要，我们选择了在市场上具有较好口碑的A.O史密斯、西门子、海尔以及清华阳光等部分型号的优质产品备选，并热切的盼望您的到来！ 关停管道热水期间，物业服务中心在小区会所将开放洗浴设施，为尚未安装热水器的业主朋友提供有偿服务。 关于管道热水问题，对因此而给您生活所造成的困扰，我们深表歉意！ 再次衷心的感谢您的理解与支持！我们也真诚地期盼能和您一起共同努力，共同提升生活品质，共建和谐社区！ 办理地点：城市花园客户关系中心 现场联系人：耿涛
联系电话：010-80482312，18611640017 特别提示：考虑到因安装工人回家过年，安装热水器的服务到元月31日暂停，春节后开始安装时间另行通知。 业主服务监督热线：010-65850101
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祝您身体健康！工作顺利！家庭幸福！
北京万科企业有限公司
2013年元月5日
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