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截止2013年12月22日万科璞悦山现场考察问题汇总 一、依据《城市居住区规划设计规范》、《物权法》、《物业承接查验办法》及《深圳市房地产买卖合同》等相关法律法规，一期25栋、26栋业主办理验房时万科须完工或承诺事项。 1、25栋至27栋南侧与别墅区之间长达195米、高达3米的歧视性绿篱隔离带须在2014年9月之前整改完毕，达到小区共用部位景观充分互享，实现小区的和谐共处，要求园林景观设计单位是基于开放的心态进行方案修改，满足居民休憩、散步和自由交往之用，具体整改要求： （1）以限高0.5米的低矮绿篱为主，间隔10米左右辅以高大名贵树木；（2）充分考虑到本组团南、北区高层业主行人安全，要求整条绿篱被2处宽度约1米左右行人通道均分三段，通道设置必要的安全措施以防止儿童突然闯到消防车道。 此条内容至今仍未见到任何形式的书面承诺。 2、别墅区北侧消防车道的东、西2处“物防的铁门”、“技防的门禁”给本组团内高层业主造成心理上的隔离障碍，破坏大社区、大交流氛围，须取消。 此条内容至今仍未见到任何形式的书面承诺。 3、须在所有高层各单元一层地面的前后均安装高清视频监控，阻遏高空坠物。 此条内容至今仍未见到任何形式的书面承诺。 4、所有阳台应充分考虑到儿童无知行为或摆放在阳台的小件物品不慎从玻璃护栏下方净度约90MM的孔洞坠落的可能，要求加装有效防护措施。 此条内容至今仍未见到任何形式的书面承诺。 5、局部外墙涂料存在明显色差，须仔细排查。 此条内容万科已进行返工，但仍须全面仔细排查，特别是业主家的阳台外墙部分。 6、一层大堂、楼层前室公共区域的天花、墙面存在脏污，需全面清理干净；并要求大堂墙面及地面石材须做深度养护。 此条内容万科已完成部分，但仍须全面仔细排查，特别是楼层部分。 7、门禁电磁吸安装部位应改装在门框的中部，防止长期使用后大门变形而动用到物业专项维修资金。 此条内容至今仍未见到任何形式的书面承诺。 8、安排电梯维保单位对电梯门滑轮、曳引钢丝绳、门机系统、轿门开关、轿门机械锁装置、厅门、限速器钢丝绳张紧轮、整机功能等各类安全装置进行全面检查、检修，轿厢内面全面清洁。 此条内容至今仍未见到任何形式的书面承诺。 9、璞悦山交付标准是精装修，因各户立体天花凹槽部位积留大量粉尘，请安排专用吸尘器统一清洁干净。 此条内容至今仍未见到任何形式的书面承诺。 10、小区西大门北向行人石材坡道应进行有效整改，排水及防滑。 此条内容万科仅对石材坡道两侧凸出部分进行铲除处理，但不锈钢装饰条在转弯部位也应开孔进行泄水处理；石材地面粗糙度不足尚存对老人、小孩雨天出行造成极大安全隐患。 另外，因该通道坡度大于8%，应辅以梯步解决竖向交通，并宜在梯步旁附设推行自行车的坡道。 此条内容至今仍未见到任何形式的书面承诺。 11、地下室停车场上楼板底面需涂刷防尘面漆或进行相应感观处理。 此条内容至今仍未见到任何形式的书面承诺。 12、目前深圳高档小区电梯大多加装梯控装置，以防止从地下室等部位尾随的外来人员无住户卡随意进入各楼层，并且这对将来物业有效管理起到极大作用。 此条内容至今仍未见到任何形式的书面承诺。 13、地面人行通道与绿化带间隔不锈钢条凸出较明显部分须进行有效处理。 此条内容万科已进行返工，但仍须全面仔细排查。 14、小区道路应便于车辆的通行，实现汽车从北侧驶出小区后往西向或南向的出行（须与政府相关部门协商）；并且避免区内道路通而不畅、避免往返迂回，同时保证行人、骑车人的安全便利； 此条为2013年12月20日下午现场巡视新发现的问题，至今仍未见到任何形式的书面承诺。 15、南区2栋、3栋高层业主接、送处在北区幼儿园儿童的最佳路径（沿山体公园的东侧道路）无人行通道，存在极大安全隐患或将导致小区业主不文明行为的发生，并将长期动用物业专项维修资金用于绿地修复。 此条为2013年12月20日下午现场巡视新发现的问题，至今仍未见到任何形式的书面承诺。 16、地下室停车场属于小区所有业主配套的公用设施，不允许万科私相授受处置。 此条源于之前有业主接到发展商电话通知“买家车位”，与政府相关规定相违背，我们强烈要求万科承诺在各期高层业主入住三个月后启动以公开、公平抽签方式分配车位。 17、山体公园是当初璞悦山房产的主要卖点之一，要求最后一期业主入住前全部修繕完毕，包括边坡物防、门禁系统、周界防护系统等。 此条为2013年12月20日下午现场巡视新发现的问题，至今仍未见到任何形式的书面承诺。 18、有些高层一楼出入口通道未设防护高空坠物安全措施，且现有的钢化玻璃顶部须做有效的保护措施，否则，台风季节将频繁动用到专项维修资金。 此条为2013年12月20日下午现场巡视新发现的问题，至今仍未见到任何形式的书面承诺。 19、种植的部分植物种类有毒，如夹竹桃具有剧毒，中毒后的症状有恶心、呕吐、昏睡、心律不整，严重的话失去知觉或死亡都有可能，存在安全隐患，须更换。 此条为2013年12月20日下午现场巡视新发现的问题，至今仍未见到任何形式的书面承诺。 20、容积率1.82也是璞悦山房产的主要卖点之一，组团小区内的居民人数将近2000多人，而目前从现场展示出来的活动空间（包括红线外的山体公园）极小，万科应尽早提供北区体育公园相关规划图并协商，以消除广大业主对此地块能否得到有效、合理利用的担忧。 此条为2013年12月20日下午现场巡视新发现的问题，至今仍未见到任何形式的书面承诺。 21、依据《物业承接查验办法》“第一条”至“第四十四条”相关规定，物业承接查验档案属于全体业主所有；建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主；建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任；物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。 因此，在办理业主正式入住验房时，前期物业管理企业应主动公示所有查验相关书面记录、资料明细等，若无或不符合法律法规要求的，被视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担…… 此条内容至今仍未见到任何形式的书面承诺。万科发展商不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。 二、双方友好协商内容 1、符合璞悦山TOP的定位，一楼大堂及地下室电梯前室宜加装分体式空调。 2、符合万科TOP物业的档次，小区信息发布宜采用电子显示屏方式（无声）。 3、电梯机房的清洁卫生及温、湿度对电梯的运行安全与稳定起到一定作用，并影响电梯的使用寿命，建议电梯机房加装分体式空调机。 4、小区人口年龄结构中老年人口比例将逐年增长，老年人的活动范围随年龄增大逐年缩小，宜为老年人提供就近活动的场所、相应的服务设施和方便，提供安全的出入条件，使老人能欢度晚年，应是本小区规划设计中不容忽略的重要问题，必须研究业主的活动轨迹与需求，因此建议，小区北向通道与相邻地块可提供的活动场地、设施（如高尔夫练习场、钓鱼场）紧密结合，在北向通道合适地段设置一个方便本小区业主出入的大门与门禁。 万科璞悦山维权业主 2013年12月23日 |
